別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
阪南 -11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
阪南 -11 大阪府 大阪第7 氏名  不動産鑑定士 熊ヶ谷 一幸   TEL.
鑑定評価額 5,580,000 円  1㎡当たりの価格 24,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
阪南市山中渓229番
②地積
 (㎡)
224  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
高度地区3種
土砂災害警戒区域

(60,192)

1:1.5
住宅

LS2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
北西4.8m市道 水道 山中渓

130m
(2)



①範囲 東   100 m、西    30 m、南   100 m、北   250 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北4.8m
市道
交通

施設
山中渓駅北東方

130m
法令

規制
1住居
(60,192)
高度地区3種
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
 来予測
旧街道沿いの住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持で推移するものと予測する。地価は、需給動向か
ら強めの下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            24,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪南市、泉南市を中心とするJR阪和線、南海本線沿線に広がる住宅地域である。需要者の中心は、阪
南市及びその周辺市町の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。不動産市場では尾崎駅徒歩圏の住宅地域について
は一定の需要はあるが、それ以外の住宅地域については全体的に弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地は
220㎡で550万円程度、新築の戸建住宅は2000万円~2500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該標準地は、居住の快適性が重視される住宅地域にあり、また画地規模が小さく賃貸共同住宅の想定が非現実的であ
ると判断されるため、収益価格は試算しない。よって、居住快適性が重視される住宅地域であるため、自用目的での取
引が中心であり、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、比準価格を採
用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 阪南 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         34,600 円/㎡
[ 99.1]
100
100
[101.0]
100
[138.0]
[101.0]
100
24,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           25,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口減少、高齢化進行、住宅団地の人気低下
、需要者減少等が続いていることから、不動
産の需給動向は全般的に弱含みの状況にある


旧街道沿いの住宅地域であり、大きな変動は
認められない。山中渓駅勢圏で生活利便性が
劣るため、地価はやや強めの下落傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +3.0
環境       +34.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.6 %  %
3 試算価格算定内訳 阪南 -11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 710

-112
阪南市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4.5m市道、
中間画地




1住居
高度地区3種
(60,180)
b 709

-117
阪南市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西7.7m市道
、中間画地




1住居
高度地区3種
(60,200)
c 709

-23
阪南市

建付


  
(           ) 
不整形 南4.7m私道、
北4.7m、
二方路



1住居
高度地区3種
(60,188)
d 710

-19
泉南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東5m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
e 701

-11
阪南市

建付


  
(           ) 
長方形 北西5m道路、
中間画地




1住居
高度地区3種
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
27,226  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

26,692 
100
[ 108.1]

24,692 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

24,900 
b (            
23,639  
100
[ 100.0]
[  98.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

23,077 
100
[  93.8]

24,602 

24,800 
c (            
30,627  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

29,023 
100
[ 117.8]

24,638 

24,900 
d (            
22,852  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

22,075 
100
[  88.2]

25,028 

25,300 
e (            
32,090  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

31,486 
100
[ 130.0]

24,220 

24,500 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +6.0 環境      +2.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -7.0 環境      -3.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     +19.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -4.0 環境      -9.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -1.0 環境     +30.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      24,900 円/㎡]  



阪南 -11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用しない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の中規模戸建住宅が多い住宅地域に所在しており、賃貸市場が未成熟な地域であり、賃貸共同住宅の敷地に
適さない画地と判断されるため、収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 阪南 -11 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  阪南市山中渓229番
1226000167124-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
阪南 -11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
阪南 -11 大阪府 大阪第7 氏名  不動産鑑定士 鈴木 雅人   TEL.
鑑定評価額 5,560,000 円  1㎡当たりの価格 24,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
阪南市山中渓229番
②地積
 (㎡)
224  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
高度地区3種
土砂災害警戒区域

(60,192)

1:1.5
住宅

LS2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
北西4.8m市道 水道 山中渓

130m
(2)



①範囲 東   100 m、西    30 m、南   100 m、北   250 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北4.8
m市道
交通

施設
山中渓駅北東方

130m
法令

規制
1住居
(60,192)
高度地区3種
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
 来予測
当地域は、中規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、特に大きな地域変動要因は認められず、
今後も現状の環境を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            24,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR阪和線及び南海本線沿線の阪南市を中心として隣接する泉南市等にも及ぶ圏域で、そのうちの住宅
地域。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人が中心であり、圏外からの転入者は殆ど見られない。都心接近性に
劣り、都市基盤も低水準な利便性に劣る旧集落型の住宅地域であり、需要は依然として弱含みで推移している。需要の
中心価格帯は、中古住宅(敷地200㎡程度)で500~700万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地の存する地域は、一般住宅を中心とする旧集落型の住宅地域である。すなわち自用目的の不動産取引が殆ど
となっているが、取引事例比較法で採用した事例は阪南市内における地域特性が類似する住宅地のものであり、比準価
格の規範性は高いと判断される。従って、市場実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえ、上
記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 阪南 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         34,600 円/㎡
[ 99.1]
100
100
[101.0]
100
[138.0]
[101.0]
100
24,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           25,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかな回復基調であるが、阪南市内
の不動産市場は利便性の劣る地域で低迷が続
いている。


旧集落型の住宅地域であり、都心接近性や利
便性に劣り、需要は弱含みで、地価は依然と
して下落傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +3.0
環境       +34.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.0 %  %
3 試算価格算定内訳 阪南 -11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 701

-11
阪南市

建付


  
(           ) 
長方形 北西5m道路、
中間画地




1住居
高度地区3種
(60,200)
b 704

-5
阪南市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東3.2m市道
、北西3m、
二方路



1住居
高度地区3種
(60,160)
c 710

-111
阪南市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 東4.4m市道、
西4m、二方路




1住居
高度地区3種
(60,176)
d 711

-111
阪南市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南西6.1m道路
、中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
32,090  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

31,486 
100
[ 132.0]

23,853 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

24,100 
b (            
21,177  
100
[  70.0]
[ 100.4]
100
100
[   /  ]
100
[  99.8]

30,435 
100
[ 122.8]

24,784 

25,000 
c (            
32,495  
100
[ 100.0]
[  98.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.9]

32,072 
100
[ 126.3]

25,394 

25,600 
d (            
33,576  
100
[ 100.0]
[  98.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.9]

33,173 
100
[ 136.0]

24,392 

24,600 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -1.0 環境     +32.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 売急ぎ

%/月  
+0.05 
街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +4.0 環境     +23.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近  -12.0 環境     +45.0
画地      -0.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近  -12.0 環境     +50.0
画地      -0.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      24,800 円/㎡]  



阪南 -11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地の所在する近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、共同住宅は皆無であり、また戸建住宅も
自己使用が大半を占め、戸建の賃貸市場がないと判断されるため、収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 阪南 -11 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  阪南市山中渓229番
1226000167124-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考