令和7年1月15日　提出 阪南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -8 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司   TEL.

鑑定評価額 9,180,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市黒田１２０番５外 ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅、事務所等 が混在する既成住宅 地域 北西7m市道 水道、下水 尾崎 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南    75 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　北７． ０ｍ市道 交通 施設 尾崎駅南西方 600m 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅が中心の地域であり、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線、ＪＲ阪和線沿線の住宅地域及びその周辺地域で、概ね阪南市、泉南市等の圏域と判定した。 需要者は市内および隣接市町の一次取得者が中心である。近隣地域は、尾崎駅から徒歩１０分圏内、市内の中心に近く 生活利便性も良好で、需要は堅調である。地価は緩やかな上昇と考える。土地価格は同規模で約９１８万円。新築戸建 住宅は２，３００～２，８００万円程度がその中心価格帯と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は、南海本線「尾崎」駅から比較的近い徒歩圏内にある。周辺は事務所等が混在するも、旧来から 住宅中心の地域で、自用目的の土地建物の取引が支配的である。また、当該類似の不動産の賃貸市場がほとんどなく、 収益価格を試算しえなかった。本件は、複数の取引事例を採用し、比較算定を行なって求めた比準価格を採用し、代表 標準地価格との均衡についても検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,500 円／㎡ [100.4] 100 100 [102.0] 100 [ 95.0] [101.0] 100 56,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪・関西万博の開催で、関西空港は訪日客 に加え、国内からも多くの人の利用が予想さ れる。泉州南地域も観光産業等から景気が上 向くであろう。 当該地域は旧来から戸建住宅等が建ち並ぶ住 宅地域である。立地条件から地価はやや上昇 していると考える。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％