令和7年1月15日　提出 阪南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -5 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司   TEL.

鑑定評価額 4,450,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市尾崎町５丁目２１６番２３ ｢尾崎町５－２３－９｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東4.8m市道 水道、下水 尾崎 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　北４． ８ｍ市道 交通 施設 尾崎駅北東方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した既成の開発住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線の「尾崎」駅周辺から市内北部の住宅地域等の圏域を中心に、その他市域及び隣接市町の住宅 地域等の圏域と考える。当該地域は、駅から徒歩圏の成熟した小規模な戸建住宅地域で、周辺には貸ガレージ等も見ら れる。需要者は、１次取得者や買替え世帯が中心と考える。近隣地域は、近年変化が見られず、需要はやや弱含みであ る。土地価格は地積が１００㎡で総額４４５万円。新築住宅の総額は、同種で２千万円台前半が中心と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、南海本線「尾崎」駅から徒歩圏内にある既存の小規模戸建住宅地域である。当地域は、変 化は見られない成熟した住宅地域で、自用目的の取引が支配的である。また、同種の住宅の賃貸市場が無く、収益目的 の建物を想定できないため、収益価格を試算しなかった。本件においては、市場性を反映した比準価格を採用し、代表 標準地価格との均衡についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,500 円／㎡ [100.4] 100 100 [102.0] 100 [119.3] [101.0] 100 44,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪・関西万博の開催で、関西空港は訪日客 に加え、国内からも多くの人の利用が予想さ れる。泉州南地域も観光産業等から景気が上 向くであろう。 当該地域は既存の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地 域である。地価は概ね底値圏内と考える。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％