別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
阪南 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
阪南 -2 大阪府 大阪第7 氏名  不動産鑑定士 伊与 忠司   TEL.
鑑定評価額 7,220,000 円  1㎡当たりの価格 42,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
阪南市鳥取三井538番7
「鳥取三井1-9」
②地積
 (㎡)
169  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)
高度地区1種



1.2:1
住宅

LS2
中規模住宅が建ち並
び、空地も見られる
住宅地域
東6m市道 水道、ガス、下水 鳥取ノ荘

530m
(2)



①範囲 東    50 m、西    20 m、南    70 m、北    70 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         160 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6.0
m市道
交通

施設
鳥取ノ荘駅南東方

530m
法令

規制
1低専
(50,100)
高度地区1種

⑤地域要因の将
 来予測
中規模住宅が建ち並ぶなかに若干の空地も見られる住宅地域であるが、地域要因の変化はなく、今後とも現況を
維持すると予測される。住宅需要は弱含みであり、今後とも若干の下落傾向が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            42,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線及びJR阪和線沿線の概ね阪南市の住宅地域である。需要者は大半は圏域内居住の一次取得者
であり、圏外からの転入者は少ない。中規模住宅の多い既成住宅地域で地域要因の変化は認められず安定しているが、
圏域内では同様の住宅団地が多く供給過剰であり、需要は弱含みで、地価も下落傾向にある。市場での中心価格帯は、
同規模の土地で500万円~800万円程度、中古住宅で600万円~1000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
中規模の戸建住宅を中心としており、住宅敷地としての自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格
が決定されることが一般的と認められる。よって、周辺の地価公示価格等とバランスが保持されている比準価格をもっ
て鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地の最有効使用は戸建住宅地であるが、近隣地域内では自己使
用が中心であり、戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法の適用は断念した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           43,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 阪南(府) -3               ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
           42,900 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口減少率及び高齢化率は大阪府平均を大き
く上回っている。住宅は全般的に慢性的供給
過多状況にあり、一部を除き需要は全体的に
弱含みである。

中規模住宅の多い既成住宅地域で地域要因の
変化はない。駅から徒歩圏であるが、需要は
弱含みであり、地価も下落傾向となっている


個別的要因に変動はない。


行政          
その他         
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.4 % -0.5 %
3 試算価格算定内訳 阪南 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 709

-18
阪南市

建付


  
(           ) 
長方形 北6.1m市道、
東1.5m、角地




1低専
高度地区1種
(50,100)
b 707

-134
阪南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東9m市道、
北6m、角地




1低専

(60,100)
c 702

-4
阪南市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北西4m市道、
南西4m、角地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
d 709

-21
阪南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4m府道、
中間画地




1住居
高度地区3種
(60,160)
e 711

-14
阪南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西13m市道、
北西5.7m、
角地



1低専
高度地区1種
(50,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
40,418  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

39,778 
100
[  94.0]

42,317 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

43,200 
b (            
40,007  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

38,007 
100
[  91.9]

41,357 

42,200 
c (            
36,330  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.9]

35,682 
100
[  86.6]

41,203 

42,000 
d (            
42,940  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

42,260 
100
[  97.9]

43,166 

44,000 
e (            
26,726  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

25,175 
100
[  63.8]

39,459 

40,200 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -9.0 環境      -2.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -3.0 環境      -7.0
画地      +0.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +2.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -8.0 環境     -34.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      42,700 円/㎡]  



阪南 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域は中規模の低層一戸建住宅が連たんする第1種低層住居専用地域内の住宅地域であり、対象標準地の最
有効使用も戸建住宅の敷地と判断される。よって、収益性よりも利便性・快適性が重視されること、さらに戸建
住宅の賃貸物件もなく、賃貸市場が未成熟であることなどから、収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 阪南 -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  阪南市鳥取三井538番7
1226000151531-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
阪南 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
阪南 -2 大阪府 大阪第7 氏名  不動産鑑定士 熊ヶ谷 一幸   TEL.
鑑定評価額 7,220,000 円  1㎡当たりの価格 42,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
阪南市鳥取三井538番7
「鳥取三井1-9」
②地積
 (㎡)
169  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)
高度地区1種



1.2:1
住宅

LS2
中規模住宅が建ち並
び、空地も見られる
住宅地域
東6m市道 水道、ガス、下水 鳥取ノ荘

530m
(2)



①範囲 東    50 m、西    20 m、南    70 m、北    70 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         160 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北6m市道 交通

施設
鳥取ノ荘駅南東方

530m
法令

規制
1低専
(50,100)
高度地区1種

⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅団地として熟成しており、今後とも現状維持で推移するものと予測する。地価は、需給動向から下落傾
向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            42,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪南市、泉南市を中心とするJR阪和線、南海本線沿線に広がる住宅地域である。需要者の中心は、阪
南市及びその周辺市町の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。不動産市場では尾崎駅徒歩圏の住宅地域について
は一定の需要はあるが、それ以外の住宅地域については全体的に弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地は
170㎡で700万円程度、新築の戸建住宅は2000万円~2500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該標準地は、居住の快適性が重視される住宅地域にあり、また画地規模が小さく賃貸共同住宅の想定が非現実的であ
ると判断されるため、収益価格は試算しない。よって、居住快適性が重視される住宅地域であるため、自用目的での取
引が中心であり、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、比準価格を採
用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、周辺の標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           43,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 阪南(府) -3               ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
           42,900 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口減少、高齢化進行、住宅団地の人気低下
、需要者減少等が続いていることから、不動
産の需給動向は全般的に弱含みの状況にある


成熟した戸建住宅団地であり、大きな変動は
認められない。鳥取ノ荘駅勢圏で生活利便性
が劣るため、地価はやや強めの下落傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。


行政          
その他         
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.4 % -0.5 %
3 試算価格算定内訳 阪南 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 707

-134
阪南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東9m市道、
北6m、角地




1低専

(60,100)
b 711

-112
阪南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
c 701

-16
阪南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東5.2m市道
、中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
d 709

-18
阪南市

建付


  
(           ) 
長方形 北6.1m市道、
東1.5m、角地




1低専
高度地区1種
(50,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
40,007  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

38,007 
100
[  90.9]

41,812 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

42,600 
b (            
20,268  
100
[  70.0]
[  98.7]
100
100
[  65.0]
100
[ 102.0]

43,104 
100
[ 103.0]

41,849 

42,700 
c (            
38,205  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.9]

37,486 
100
[  90.2]

41,559 

42,400 
d (            
40,418  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

39,778 
100
[  94.9]

41,916 

42,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -9.0 環境      -3.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 売急ぎ

%/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      +4.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近  -14.0 環境      +7.0
画地      +0.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境      +1.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      42,700 円/㎡]  



阪南 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用しない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の中規模戸建住宅が多い住宅地域に所在しており、転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度であり、賃貸
共同住宅の敷地に適さない画地と判断されるため、収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 阪南 -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  阪南市鳥取三井538番7
1226000151531-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考