別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
阪南 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
阪南 -1 大阪府 大阪第7 氏名  不動産鑑定士 森澤 修二   TEL.
鑑定評価額 2,780,000 円  1㎡当たりの価格 27,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
阪南市貝掛1181番5
②地積
 (㎡)
101  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2住居
(60,200)

(その他)
高度地区3種


台形
1:4
住宅

LS2
中小規模一般住宅が
多い既成住宅地域
南東6m市道 水道 箱作

820m
(2)



①範囲 東    60 m、西    30 m、南    40 m、北    10 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6.0
m市道
交通

施設
箱作駅北東方

820m
法令

規制
2住居
(60,200)
高度地区3種

⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は中小規模一般住宅を中心とする旧来からの住宅地域で、地域要因に特に重要な変動は見受けられず、
当面は現状のまま推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0
形状                -5.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            27,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね阪南市を中心とする泉州地域の圏域である。需要者の中心は阪南市及びその周辺市域在住の個人で、
同一需給圏外からの転入者は少ない。阪南市は高齢化が進んでおり、住宅需要は弱含みで、住宅地価は利便性に優れる
尾崎駅周辺地域を除いて、下落傾向が続いている。当該地域は利便性に劣る旧集落の住宅地で需要は弱含みである。当
該地域は新築分譲が少なく、中古戸建で700~1000万円程度が多い。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は中規模の住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。戸建住宅の賃貸市場はないと判
断し、収益還元法の適用は断念した。比準価格は対象標準地と類似する住宅地域における代替性の高い取引事例から求
められており、実証的で信頼性が高い。よって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意の
うえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 阪南 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         34,600 円/㎡
[ 99.1]
100
100
[101.0]
100
[121.3]
[ 97.9]
100
27,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           27,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
緩やかな景気回復が続く中、阪南市は、高齢
化率の上昇で、不動産市場は弱含みである。
尾崎駅徒歩圏の住宅地を除き、下落傾向にあ
る。

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認
められない。地価は下落傾向で推移すると予
測される。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -3.0
交通・接近     +6.0
環境       +18.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.1 %  %
3 試算価格算定内訳 阪南 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 704

-5
阪南市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東3.2m市道
、北西3m、
二方路



1住居
高度地区3種
(60,160)
b 704

-107
泉南郡岬町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6.8m町道、
北4.7m、角地




2住居

(70,200)
c 708

-121
泉南郡岬町

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 西5m町道、
北4.8m、角地




2中専

(70,200)
d 710

-112
阪南市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4.5m市道、
中間画地




1住居
高度地区3種
(60,180)
e 711

-118
泉南郡岬町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4.7m道路、
中間画地




2住居

(60,188)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
21,177  
100
[  70.0]
[ 100.4]
100
100
[   /  ]
100
[  99.8]

30,435 
100
[ 108.5]

28,051 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     -2.1

行政      0.0

その他     0.0

   [  97.9]
     100

27,500 
b (            
21,688  
100
[ 100.0]
[  94.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

19,877 
100
[  71.1]

27,956 

27,400 
c (            
15,610  
100
[ 100.0]
[  96.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

14,837 
100
[  53.9]

27,527 

26,900 
d (            
27,226  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

26,692 
100
[  96.2]

27,746 

27,200 
e (            
21,187  
100
[ 100.0]
[  94.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

19,886 
100
[  69.9]

28,449 

27,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

%/月  
+0.05 
街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   +7.0 環境      +9.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境     -31.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     -45.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +9.0 環境      -9.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +3.0 環境     -30.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      27,500 円/㎡]  



阪南 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象不動産の規模から一般的な共同住宅の建築を想定することは困難で、かつ、当該地域は旧集落の住宅地域に
存し、自己使用目的が中心であり、戸建の賃貸市場がないと判断されるため、収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 阪南 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  阪南市貝掛1181番5
1226000118546-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
阪南 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
阪南 -1 大阪府 大阪第7 氏名  不動産鑑定士 松本 孝司   TEL.
鑑定評価額 2,790,000 円  1㎡当たりの価格 27,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
阪南市貝掛1181番5
②地積
 (㎡)
101  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2住居
(60,200)

(その他)
高度地区3種


台形
1:4
住宅

LS2
中小規模一般住宅が
多い既成住宅地域
南東6m市道 水道 箱作

820m
(2)



①範囲 東    60 m、西    30 m、南    40 m、北    10 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特になし。

基準方位   北6
m市道
交通

施設
箱作駅北東方

820m
法令

規制
2住居
(60,200)
高度地区3種

⑤地域要因の将
 来予測
古くからの住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0
形状                -5.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            27,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市西部から中心部、南海線「箱作」から「尾崎」駅が最寄りの住宅地域等の圏域を中心とし、その他市
域や隣接市町の圏域を含むものとする。需要者は、1次取得者のほか周辺の買替え世帯が中心と考える。近隣地域は旧
来からの住宅地域で、変化は見られず、住宅地の需要はやや弱含みである。地価は依然としてやや下落傾向にある。土
地値は地積が101㎡で総額が279万円。新築の戸建住宅は、総額で2千万円前後が中心と考える。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地の存する地域は、南海線「箱作」や「鳥取ノ荘」駅から概ね徒歩圏にある旧来からの中小規模の戸建住宅地
域で、周辺に農地や倉庫なども見られる。当地域は、地縁的選好性が強く、自用目的の取引が支配的である。また、同
種の住宅の賃貸市場が無く、収益目的の建物を想定できないため、収益価格を試算しなかった。本件では、市場性を反
映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡について留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 阪南 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         34,600 円/㎡
[ 99.1]
100
100
[101.0]
100
[120.3]
[ 97.9]
100
27,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           27,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
大阪・関西万博の開催で、関西空港は訪日客
に加え、国内からも多くの人の利用が予想さ
れる。泉州南地域も観光産業等から景気が上
向くであろう。

当該地域は、周辺に農地も残る古くからの住
宅地域である。特段変化は見られず、地価は
下落傾向にある。


特記すべき個別的要因の変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -3.0
交通・接近     +6.0
環境       +17.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 阪南 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 711

-114
阪南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西5m市道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
b 711

-15
阪南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東4.5m市道
、中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
c 702

-18
阪南市

更地


  
(           ) 
不整形 南東3.8m道路
、中間画地




1住居
高度地区3種
(60,160)
d 704

-9
泉南郡岬町

建付


  
(           ) 
不整形 北4m私道、
中間画地




1住居

(60,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
22,941  
100
[ 100.0]
[  98.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

21,983 
100
[  83.7]

26,264 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     -2.1

行政      0.0

その他     0.0

   [  97.9]
     100

25,700 
b (            
26,205  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

25,187 
100
[  94.9]

26,541 

26,000 
c (            
37,170  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[   /  ]
100
[  82.4]

45,290 
100
[ 142.3]

31,827 

31,200 
d (            
14,850  
100
[ 100.0]
[  97.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

14,988 
100
[  53.6]

27,963 

27,400 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近  -11.0 環境      -4.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -5.0 環境      +3.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +7.0 環境     +40.0
画地     -17.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -2.0 環境     -43.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      27,600 円/㎡]  



阪南 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地を含む近隣地域は、中小規模戸建住宅が中心の旧集落的な住宅地域である。駅からもやや遠く貸家を
想定することが困難であり、収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 阪南 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  阪南市貝掛1181番5
1226000118546-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考