令和7年1月15日　提出 大阪狭山 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -12 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　浩   TEL.

鑑定評価額 6,320,000 円  １㎡当たりの価格 35,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市大野西７４９番２外 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅の周囲に農 地が多く見られる住 宅地域 西6m市道 水道、下水 金剛 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 金剛駅南西方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大阪狭山市南部に位置する市街化調整区域内の農家住宅地域。駅徒歩圏外の市街化調整区域のため、今後も現状 のまま推移すると予測。やや不便な地域のため需要も弱く、地価も下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね大阪狭山市を中心に、河内長野市、富田林市その他の南河内地域の圏域に存する市街化調整区域内 の既存住宅地域の範囲。主な需要者は同一需給圏内に地縁的選好性を有する一次取得者層等が中心で、圏外からの転入 者は殆ど認められない。最寄り駅バス圏で生活利便性も劣る地域のため、需要は弱く依然地価下落傾向が継続している 。地域における取引は散発的で中心価格帯も判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄り駅から遠く、土地の利用規制もあり、アパート等の収益物件は皆無で賃貸市場が形成されていないことから収益 還元法の適用は断念した。一方、少ないながらも代替性を有する同一需給圏内の類似地域内における市街化調整区域の 農家集落等に存する取引事例から求められた比準価格の信頼性は高いものと判断し、比準価格を標準とし、前年公示価 格からの推移、類似する標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内不動産市場は良好な住環境を背景に総じ て上昇乃至横這いで、一部の利便性に劣る地 域は微減で推移している。 最寄り駅バス圏で交通利便性の劣る調整区域 内の旧集落地域の住宅地。他からの転入者需 要も限定的なため、地価は依然下落傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％