令和7年1月15日　提出 大阪狭山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -10 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　大西　圭   TEL.

鑑定評価額 26,600,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市池尻自由丘２丁目２９番５９ ｢池尻自由丘２－１４－４｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 狭山 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    14 ｍ、北    22 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　北　６ ｍ市道 交通 施設 狭山駅南西方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 環境の良い低層住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。古い開発地域であるが、比較的品等が良好 なため、地価は緩やかな上昇と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線沿線徒歩圏で概ね大阪狭山市、堺市、富田林市等に存する住宅地域一帯である。主たる需要者 は域内の一次取得層及び買替層である。池尻自由丘地区は南海高野線から徒歩圏の比較的品等が良好な住宅地として相 応の人気がある。供給が多くはみられず、供給に見合った堅調な需要が存する地域である。土地の中心価格帯は規模等 にもよるが、対象地と同規模程度の土地で概ね２，７００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第一種低層住居専用地域に指定された住宅地域であり、公法上の規制、周辺の利用状況等から賃貸住宅の建築は現実的 ではなく、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法（比準価格）は、対象地と最寄駅を同じくする取引事例等から 試算されたもので、対象地を取り巻く市場の実勢が反映された価格である。したがって、比準価格を標準とし、代表標 準地との検討並びに方式適用時の勘案事項等を総合的に勘案の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,200 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [ 75.0] [102.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪経済は万博への期待、インバウンドの恩 恵がみられる反面、消費の買い控えが顕著で ある。金融市場の不安定化なども懸念事項で ある。 区画整然とした品等の良好な住宅地域であり 、地域要因に特段の変動はみられない。地価 は緩やかな上昇で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.1 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％