令和7年1月15日　提出 大阪狭山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -6 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　大西　圭   TEL.

鑑定評価額 28,700,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市狭山２丁目９７４番７０ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 建築協定 (50,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 大阪狭山市 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 大阪狭山市駅南西方 700m 法令 規制 ２住居 (50,100) 準防  建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変化はみられず、閑静な住宅地域として推移すると予測する。環境、品等の良好な地域で、地価は緩 やかな上昇が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線沿線で、概ね大阪狭山市を中心に富田林市、堺市、河内長野市等の周辺市を含む南大阪地域の 住宅地域と把握される。需要者は同一需給圏内の一次・二次取得者を中心に広域から転入がみられる。狭山池に隣接し 、品等良好な当地域の人気は高く、引き続き概ね堅調な需要が存している。中心価格帯は標準地同規模程度の土地で２ ，７００～３，０００万円程度、中古戸建住宅４，０００～５，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然とした閑静な戸建住宅地域であり、自用の住宅地の取引を指標として価格が形成されている。また、建築協定 により賃貸共同住宅が制限されている点等を勘案し、本件では収益還元法を非適用としている。以上より、取引市場の 実勢が反映された比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,200 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [ 51.7] [100.0] 100 174,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪経済は万博への期待、インバウンドの恩 恵がみられる反面、消費の買い控えが顕著で ある。金融市場の不安定化なども懸念事項で ある。 地域要因に変動はみられない。建築協定、池 公園隣接等による良好な住環境が維持され、 地価は緩やかな上昇が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　  -4.4 環境　　　　　　 -44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％