令和7年1月15日　提出 大阪狭山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　南　俊二   TEL.

鑑定評価額 50,000,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市金剛１丁目１１番６ ｢金剛１－１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が多く駅 に近い閑静な住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 金剛 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 金剛駅南東方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　特急停車の金剛駅徒歩圏にある開発戸建住宅地域として、今後も推移するものと予測。居住環境が良いため、 高所得者層から根強い需要がある地域。地価は、なお強含み状況にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大阪狭山市のほか堺市、富田林市、藤井寺市等の大阪府中南部の圏域に存する品等の良い中規模戸建住 宅地域。需要者は、資金的に余裕のある高所得の富裕層が中心。圏外からの転入者も認められる。特急停車の金剛駅に 近く居住環境が良好なことから、富裕層の根強い需要もあり、地価は緩やかな上昇傾向が続いている。中心価格帯は、 土地３００㎡～３５０㎡で５，０００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の住宅取引が支配的な「１低専」の閑静な戸建住宅地域。その規制・周辺環境等より戸建住宅しか想定できず 、賃貸物件も、賃貸のための新規建築ではなく、転勤時等に空き家放置を避けるための低廉な賃貸が散見される程度の 地域より、収益還元法の適用は困難と判断。よって市場の需給価格を通じて居住の快適性・利便性を反映し得た比準価 格を標準とし、代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,200 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [ 62.6] [102.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　地域の高齢化や人口増減等の程度に加え、 建築コスト増等の物価上昇による土地建物総 額の上昇も、不動産需給に影響を及ぼしてい る。 　特急停車駅徒歩圏の居住環境の良い住宅地 。富裕層の根強い需要があり、地価はなお緩 やかな上昇傾向にある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -9.3 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％