令和7年1月15日　提出 交野 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   交野 -7 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　杉若　浩孝   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 交野市郡津２丁目１７８９番１４ ｢郡津２－６－１｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,176) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4.4m市道 水道、ガス、下水 郡津 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．４ ｍ市道 交通 施設 郡津駅東方 850m 法令 規制 １中専 (60,176) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因はなく、現状のまま推移するものと予測する。幅員等の街路条件は良好とは言い難いものの、フ ラットな地勢であり、総額の観点から一定の需要が見込まれ、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪郡津駅及びその周辺駅圏内における住宅地域と判定する。中心となる需要者は、地縁的選好性を有 するファミリー層であり、住環境や総額が重視される。近隣地域は、駅徒歩限界圏に位置し、幅員等の街路条件は良好 とは言い難いが、フラットな地勢であり、総額の観点からすると割安感もあることから、需給は改善している。需要の 中心となる価格帯は、土地３０坪程度の新築住宅で総額３千万円台半ばまでの水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の取引事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した価格である。一方、近隣地域は 中小規模戸建住宅が多い住宅地域であり、取引される場合には自己利用目的が中心となる。また、戸建住宅の賃貸市場 も未成熟である。よって、賃貸住宅の建築想定は妥当性に欠けるものと判断し、収益還元法の適用は断念した。以上か ら、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　交野 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [135.3] [101.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交野市では、ＪＲ片町線沿線を中心に大規模 な宅地開発が進み、他市域からの転入が期待 される状況のもと、不動産市況は概ね堅調で ある。 特段の変動要因はない。駅徒歩限界圏に位置 するが、市街地中心部の住宅地域と比較して 総額の観点から値頃感があり、需給は改善し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％