別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
交野 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
交野 -3 大阪府 大阪第9 氏名  不動産鑑定士 原田 裕之   TEL.
鑑定評価額 28,400,000 円  1㎡当たりの価格 166,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
125,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
交野市松塚904番50
「松塚28-5」
②地積
 (㎡)
171  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)
高度地区1種



1:1.2
住宅

LS2
中規模住宅が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域
南東6.7m市道 水道、ガス、下水 郡津

200m
(2)



①範囲 東   100 m、西    20 m、南    50 m、北    60 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         170 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6.7
m市道
交通

施設
郡津駅西方

200m
法令

規制
1低専
(50,100)
高度地区1種

⑤地域要因の将
 来予測
中規模一般住宅地域として熟成し、当面ほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価水準は各種要因の影響を
受けながら安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           166,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、交野市及び隣接市等を範囲とする京阪交野線及びJR片町線等沿線の住宅地域。主たる需要者は当圏内
に居住する中堅所得者。周辺地域等で戸建住宅の開発も見られる中、利便性や優良な住環境を有するエリアにおいては
安定した需要が認められる。市場の中心価格帯について、対象地同規模の中古住宅で総額2000万円台後半から30
00万円台前半、同規模程度の新築物件の取引数は少ない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、同一需給圏内の比較代替性を有する多数の取引事例に基づいて試算しており、市場実態を反映した実証的
な価格である。収益価格について、民間の賃貸住宅は転勤のための一時賃貸を除くと存在せず、賃貸市場も未成熟であ
ることから、手法の適用を断念した。本件では市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意し
て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 交野 -2                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +3.0
[前年代表標準地等の価格]
        161,000 円/㎡
[101.2]
100
100
[103.0]
100
[ 98.8]
[103.0]
100
165,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          163,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
海外情勢による下振れリスクはあるものの各
種政策効果等によって景気は回復基調にあり
、交野市内の不動産市場は一部を除き上昇傾
向で推移。

価格に影響を及ぼすような地域要因の大きな
変動はない。



個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -5.0
環境        +4.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.8 %  %
3 試算価格算定内訳 交野 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 906

-220
交野市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北西6.7m市道
、中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
b 906

-17
交野市

建付


  
(           ) 
長方形 北西5.2m市道
、中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
c 904

-16
交野市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東9.6m市道
、中間画地




1住居
高度地区3種
(60,200)
d 904

-6
交野市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4.8m道路
、中間画地




1中専
高度地区2種
(60,192)
e 904

-19
交野市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東14m市道、
北西9.9m、
角地



「調区」 
地区計画等
(60,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
165,513  
100
[ 100.0]
[ 101.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

166,988 
100
[  98.0]

170,396 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

176,000 
b (            
136,448  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[  90.0]
100
[ 101.0]

151,008 
100
[  96.0]

157,300 

162,000 
c (            
152,016  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

148,621 
100
[  96.9]

153,376 

158,000 
d (            
133,318  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

131,247 
100
[  80.8]

162,434 

167,000 
e (            
171,981  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

168,642 
100
[ 103.0]

163,730 

169,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境      -2.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境      -5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -3.0 環境     -15.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境      +2.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     166,000 円/㎡]  



交野 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己所有を前提とした戸建住宅地域であり、民間の賃貸住宅は転勤等による一時賃貸を除くと存在せず、戸建住
宅の賃貸市場は未成熟であるほか、賃貸共同住宅の建築は建築基準法上及びコスト等の点から困難であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 交野 -3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  交野市松塚904番50
1215000228220-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
交野 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
交野 -3 大阪府 大阪第9 氏名  不動産鑑定士 田邊 文昭   TEL.
鑑定評価額 28,200,000 円  1㎡当たりの価格 165,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
125,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
交野市松塚904番50
「松塚28-5」
②地積
 (㎡)
171  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)
高度地区1種



1:1.2
住宅

LS2
中規模住宅が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域
南東6.7m市道 水道、ガス、下水 郡津

200m
(2)



①範囲 東   100 m、西    20 m、南    50 m、北    60 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         170 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北6.7m
市道
交通

施設
郡津駅西方

200m
法令

規制
1低専
(50,100)
高度地区1種

⑤地域要因の将
 来予測
地域要因に特に大きな変化なく、ほぼ現状のまま推移していくものと予測される。近隣地域は駅から徒歩圏で、
住環境良好な住宅地域であり、地価は安定的に推移している。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           165,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京阪交野線、JR片町線沿線の概ね交野市、枚方市内の住宅地域である。需要者の中心は交野市及び隣接
市の居住者である。郡津駅から徒歩圏に位置する住宅地であり、需要は安定している。土地は170㎡程度で2500
万円~3000万円程度、新築の戸建物件は4500万円~5000万円程度を中心に取引されている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺に共同住宅等の収益物件はほとんど見られず、戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は断念した
。一方、比準価格は郡津駅及びその隣接駅勢圏の住宅地域に存する複数の事例から適正に補修正を行って求められたも
のであり市場性を反映した実証的な試算価格である。よって、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 交野 -2                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +3.0
[前年代表標準地等の価格]
        161,000 円/㎡
[101.2]
100
100
[103.0]
100
[ 98.8]
[103.0]
100
165,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          163,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
個人消費・設備投資の動きから、景気は一部
足踏みがあるが緩やかに回復しており、交野
市内の住宅地は需給が安定し、地価は上昇傾
向である。

郡津駅より徒歩圏の住宅地域で、需要者の地
域的選好性により、需要は安定している。



個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -5.0
環境        +4.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.2 %  %
3 試算価格算定内訳 交野 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 904

-16
交野市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東9.6m市道
、中間画地




1住居
高度地区3種
(60,200)
b 906

-17
交野市

建付


  
(           ) 
長方形 北西5.2m市道
、中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
c 906

-212
交野市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 東5.6m道路、
中間画地




1住居
高度地区3種
(60,200)
d 906

-220
交野市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北西6.7m市道
、中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
152,016  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

148,621 
100
[  98.9]

150,274 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

155,000 
b (            
136,448  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[  90.0]
100
[ 101.0]

151,008 
100
[  95.1]

158,789 

164,000 
c (            
154,790  
100
[ 100.0]
[ 102.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

155,701 
100
[  97.0]

160,516 

165,000 
d (            
165,513  
100
[ 100.0]
[ 101.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

166,988 
100
[  98.0]

170,396 

176,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境      -3.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境      -3.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     165,000 円/㎡]  



交野 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域は、駅に近いものの、中規模戸建住宅が中心の区画整然とした住宅地域である。このような地域特性に
より、賃貸共同住宅の建築を想定することは妥当性に欠ける。また、戸建住宅の賃貸市場も未成熟である。以上
を総合的に勘案して、収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 交野 -3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  交野市松塚904番50
1215000228220-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考