令和7年1月15日　提出 四條畷 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四條畷 -5 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　三原　寛憲   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 84,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四條畷市清滝中町２７８番１１ ｢清滝中町２０－９｣ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 西5.9m市道 水道、ガス、下水 忍ケ丘 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．９ ｍ市道 交通 施設 忍ケ丘駅南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵部の中規模一般住宅地域として熟成しており、当面ほぼ現状のまま推移するものと予測する。高台の住宅地 需要は弱含んでおり、地価は依然やや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四條畷市及び隣接市のＪＲ片町線沿線の住宅地域。主たる需要者は当圏内の居住者である。地価動向は改 善傾向にあり、利便性及び居住環境に優れる地域等においては、地価の上昇が認められる。しかしながら、円安、物価 高等の経済の先行き不透明感もあり、起伏や傾斜のある地域等においての需要は依然やや弱含みである。市場の中心価 格帯については、対象地と同規模の土地で総額２５００万円までで、中古建物付取引が中心であり新築分譲は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の比較代替性を有する多数の取引事例に基づいて試算しており、市場実態を反映した実証的 な価格である。収益価格について、民間の賃貸住宅は転勤のための一時賃貸を除くと存在せず、賃貸市場も未成熟であ ることから、手法の適用を断念した。再検討するに、比準価格は市場性を反映した価格であり、規範性が認められる。 したがって、本件においては比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四條畷 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [101.0] 100 [172.3] [101.0] 100 84,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四條畷市の住宅地の地価動向はバス圏域等で 一部やや弱含みであるが、全般的には、地価 は改善傾向にあり、横ばい若しくはやや上昇 傾向にある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +64.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％