令和7年1月15日　提出 泉南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉南 -14 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　関野　肇   TEL.

鑑定評価額 5,210,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南市新家９０２番３ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅と中小工場 等が混在する地域 北東7.5m市道 水道 新家 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７．５ ｍ市道 交通 施設 新家駅南方 900m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と中小工場等が混在する地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。地価 は緩やかな下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線及び南海本線沿線の市街化調整区域内の住宅地で、泉南市、泉佐野市、その他周辺市町を含む 圏域である。地縁的選好性を有する地域で、需要者は地元住民等が主であり、圏外からの転入者はほとんど見込まれな い。開発等が困難な市街化調整区域内の土地の需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。需要の中心価格帯は、取 引がほとんど認められないことから判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅と中小工場等が混在する市街化調整区域内の地域であり、自己使用目的が中心で、賃貸市場がない と判断されるため、収益還元法は非適用とした。一方、取引事例比較法で採用した事例は、泉南市及び周辺市内に存す る市街化調整区域内の取引事例の中から信頼性の高いものを選択し、補修正も適正に行われ、規範性は高いと判断され る。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 73.5] [101.0] 100 28,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済は一部に弱い動きがみられるものの緩や かに持ち直しており、住宅投資は下げ止まり つつある。物価上昇、人手不足等の動向に注 視が必要である。 地域要因に変動はなく、市街化調整区域内の 利便性が劣る住宅地域であり、地価は下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％