別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
泉南 -14 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
泉南 -14 大阪府 大阪第7 氏名  不動産鑑定士 関野 肇   TEL.
鑑定評価額 5,210,000 円  1㎡当たりの価格 28,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
泉南市新家902番3
②地積
 (㎡)
181  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)




2:1
住宅

W1
一般住宅と中小工場
等が混在する地域
北東7.5m市道 水道 新家

900m
(2)



①範囲 東    30 m、西    50 m、南   100 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    19.0 m、奥行 約     9.5 m、規模         180 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、7.5
m市道
交通

施設
新家駅南方

900m
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅と中小工場等が混在する地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。地価
は緩やかな下落傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            28,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR阪和線及び南海本線沿線の市街化調整区域内の住宅地で、泉南市、泉佐野市、その他周辺市町を含む
圏域である。地縁的選好性を有する地域で、需要者は地元住民等が主であり、圏外からの転入者はほとんど見込まれな
い。開発等が困難な市街化調整区域内の土地の需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。需要の中心価格帯は、取
引がほとんど認められないことから判然としない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は一般住宅と中小工場等が混在する市街化調整区域内の地域であり、自己使用目的が中心で、賃貸市場がない
と判断されるため、収益還元法は非適用とした。一方、取引事例比較法で採用した事例は、泉南市及び周辺市内に存す
る市街化調整区域内の取引事例の中から信頼性の高いものを選択し、補修正も適正に行われ、規範性は高いと判断され
る。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 泉佐野 -11                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
         21,200 円/㎡
[ 98.1]
100
100
[100.0]
100
[ 73.5]
[101.0]
100
28,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           29,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
経済は一部に弱い動きがみられるものの緩や
かに持ち直しており、住宅投資は下げ止まり
つつある。物価上昇、人手不足等の動向に注
視が必要である。

地域要因に変動はなく、市街化調整区域内の
利便性が劣る住宅地域であり、地価は下落傾
向にある。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -5.0
交通・接近    -10.0
環境       -14.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.0 %  %
3 試算価格算定内訳 泉南 -14 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 710

-104
泉南市

建付


  
(           ) 
長方形 南西6m市道、
中間画地




「調区」 

(50,100)
b 701

-6
泉南市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西9m府道、
北7.9m、角地




「調区」 

(60,200)
c 707

-124
泉南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東2.4m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
d 703

-9
泉南市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西5.2m市道
、中間画地




「調区」 

(60,200)
e 707

-109
泉南郡田尻町

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北東7m府道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
28,752  
100
[ 100.0]
[  97.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

27,328 
100
[  95.9]

28,496 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

28,800 
b (            
20,922  
100
[ 100.0]
[  98.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

20,143 
100
[  71.0]

28,370 

28,700 
c (            
24,750  
100
[ 100.0]
[  98.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

23,828 
100
[  83.8]

28,434 

28,700 
d (            
17,452  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

16,740 
100
[  58.4]

28,664 

29,000 
e (            
27,217  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.0]

27,492 
100
[  96.6]

28,460 

28,700 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -6.0 環境      +3.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -2.0 環境     -29.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他     -1.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -12.0 交通・接近  -11.0 環境      +7.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -6.0 環境     -36.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.0 環境      -8.0
画地      -1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      28,800 円/㎡]  



泉南 -14 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象地を含む近隣地域は、市街化調整区域内の旧集落の色彩が濃く、最有効使用は戸建住宅地で、かつ、自己使
用目的が中心であり、賃貸市場がないと判断されるため、収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 泉南 -14 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  泉南市新家902番3
1226000048914-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
泉南 -14 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
泉南 -14 大阪府 大阪第7 氏名  不動産鑑定士 玉原 栄治   TEL.
鑑定評価額 5,190,000 円  1㎡当たりの価格 28,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
泉南市新家902番3
②地積
 (㎡)
181  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)




2:1
住宅

W1
一般住宅と中小工場
等が混在する地域
北東7.5m市道 水道 新家

900m
(2)



①範囲 東    30 m、西    50 m、南   100 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    19.0 m、奥行 約     9.5 m、規模         180 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、7.5
m市道
交通

施設
新家駅南方

900m
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
当地域は市街化調整区域内の戸建住宅や中小工場が混在する地域であり、地域要因に特に変動要因はなく、今後
とも現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            28,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南海電鉄本線・JR阪和線沿線で、概ね泉南市を中心として周辺市町における各駅勢圏の市街化調整区域
内の住宅地域である。主たる需要者は、圏内に居住する一次取得者層と考えられ、圏外からの転入はほぼ無い。近隣地
域は市街化調整区内の住宅地域で、都市計画法による建築・開発行為の規制が強いため土地需要が低く、地価は下落傾
向である。市場の中心価格帯は、市街化調整区域内の取引が僅少であるため見出せない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は市街化調整区域内の住工混在地域であり、自用が中心である。したがって、戸建の賃貸市場はほぼないため
、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は市街化調整区域に存する住宅地に係る事例を収集・選択しており、
規範性は高いと思料する。よって、市場の実態を反映し、実証的である比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に
も留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 泉佐野 -11                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
         21,200 円/㎡
[ 98.1]
100
100
[100.0]
100
[ 73.5]
[101.0]
100
28,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           29,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
政府の各種政策により、国内景気は回復基調
であり、円安継続によるインバウンド需要増
加の影響が不動産市場にも波及し、需給が回
復している。

地域要因に大きな変動はない。




個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -5.0
交通・接近    -10.0
環境       -14.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.4 %  %
3 試算価格算定内訳 泉南 -14 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 701

-4
泉南市

建付


  
(           ) 
長方形 南6m市道、
中間画地




「調区」 1低専

(50,100)
b 710

-104
泉南市

建付


  
(           ) 
長方形 南西6m市道、
中間画地




「調区」 

(50,100)
c 707

-124
泉南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東2.4m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
d 707

-10
泉南郡田尻町

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南西6.5m町道
、北西6.5m、
角地



「調区」 

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
26,827  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

25,486 
100
[  89.3]

28,540 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

28,800 
b (            
28,752  
100
[ 100.0]
[  97.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

27,328 
100
[  95.9]

28,496 

28,800 
c (            
24,750  
100
[ 100.0]
[  98.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

23,828 
100
[  83.8]

28,434 

28,700 
d (            
35,492  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.1]

33,770 
100
[ 119.8]

28,189 

28,500 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -7.0 環境      -3.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -6.0 環境      +3.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -12.0 交通・接近  -11.0 環境      +7.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +8.0 環境     +12.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      28,700 円/㎡]  



泉南 -14 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域は市街化調整区域内の住宅地域であり、自用が中心であることから賃貸市場がほぼ無く、規模も小さい
ことから、共同住宅等の想定が困難であること等を勘案し、収益還元法は適用しなかった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 泉南 -14 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  泉南市新家902番3
1226000048914-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考