別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
泉南 -13 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
泉南 -13 大阪府 大阪第7 氏名  不動産鑑定士 熊ヶ谷 一幸   TEL.
鑑定評価額 7,370,000 円  1㎡当たりの価格 35,100 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
27,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
泉南市男里3丁目1059番10外
「男里3-5-3」
②地積
 (㎡)
210  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:1
住宅

W2
中小規模の一般住宅
、倉庫等が混在する
住宅地域
南5.5m市道 水道、ガス、下水 樽井

2.0km
(2)



①範囲 東    30 m、西   100 m、南    30 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北5.5m
市道
交通

施設
樽井駅南西方

2.0km
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
混在住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持で推移するものと予測する。地価は、需給動向から小幅な
下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            35,100 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、泉南市、阪南市を中心とするJR阪和線、南海本線沿線に広がる住宅地域である。需要者の中心は、泉
南市及び周辺市町の居住者で、圏外からの転入者は少ない。不動産市場では南海樽井駅~JR和泉砂川駅間の駅徒歩圏
住宅地域については一定需要はあるが、阪和線の山側住宅団地など利便性の劣る地域の物件は弱含みで推移している。
市場の中心価格帯は、土地は200㎡で700万円程度、新築戸建住宅は2000万円~2500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該標準地は、居住の快適性が重視される住宅地域にあり、また画地規模が小さく賃貸共同住宅の想定が非現実的であ
ると判断されるため、収益価格は試算しない。よって、居住快適性が重視される住宅地域であるため、自用目的での取
引が中心であり、実際の取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、比準価格を採
用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 泉南 -5                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         47,300 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[139.1]
[104.0]
100
35,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           35,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口減少、高齢化進行、住宅団地の老朽化、
需要者減少等が続いていることから、不動産
の需給動向は全般的に弱含みの状況にある。


男里地区の混在住宅地域であり、特に大きな
変動要因は認められない。南海樽井駅徒歩圏
外の住宅地域のため、地価は小幅な下落傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近    +10.0
環境       +24.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.3 %  %
3 試算価格算定内訳 泉南 -13 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 710

-107
泉南市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南4m市道、
南4m、東5m、
三方路



1住居

(60,160)
b 703

-6
泉南市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北東6.5m市道
、中間画地




1住居

(60,200)
c 712

-20
泉南市

建付


  
(           ) 
不整形 西7.4m府道、
中間画地




1住居

(200)
d 703

-8
泉南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北5m道路、
西3.6m、角地




1中専

(60,200)
e 703

-4
泉南市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北東4.5m市道
、中間画地




準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
39,748  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.9]

38,256 
100
[ 113.1]

33,825 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

35,200 
b (            
47,936  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

47,082 
100
[ 139.1]

33,848 

35,200 
c (            
28,784  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  75.8]

37,708 
100
[ 112.2]

33,608 

35,000 
d (            
39,382  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

37,929 
100
[ 112.1]

33,835 

35,200 
e (            
16,322  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[  40.0]
100
[ 101.0]

40,037 
100
[ 119.2]

33,588 

34,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近  +11.0 環境      +5.0
画地      +3.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +2.0 環境     +35.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地     -24.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境     +11.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +4.0 環境     +17.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      35,100 円/㎡]  



泉南 -13 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用しない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の戸建住宅が多い住宅地域に所在しており、転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度であり、画地規模が
小さく賃貸共同住宅の敷地に適さない画地と判断されるため、収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 泉南 -13 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  泉南市男里三丁目1059番10
1226000046738-0000
2  泉南市男里三丁目1059番11
1226000046739-0000
3  泉南市男里三丁目1480番11
1226000046897-0000
4  泉南市男里三丁目1480番12
1226000046898-0000
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
泉南 -13 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
泉南 -13 大阪府 大阪第7 氏名  不動産鑑定士 平川 雄康   TEL.
鑑定評価額 7,350,000 円  1㎡当たりの価格 35,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月1日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
27,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
泉南市男里3丁目1059番10外
「男里3-5-3」
②地積
 (㎡)
210  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:1
住宅

W2
中小規模の一般住宅
、倉庫等が混在する
住宅地域
南5.5m市道 水道、ガス、下水 樽井

2.0km
(2)



①範囲 東    30 m、西   100 m、南    30 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北5.5m
市道
交通

施設
樽井駅南西方

2.0km
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅を中心に倉庫等が混在する住宅地域として熟成しており、今後の動向としては、当面の間、地域要因の
大きな変動はないものと考えられ、しばらくは概ね現状を維持しつつ推移していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            35,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線沿線、JR阪和線沿線で概ね泉南市、阪南市内において主に住宅地域が存する圏域。需要者の
中心は泉南市、阪南市内居住のエンドユーザーが大半を占めており、圏外からの転入者は少ない。混在住宅地域であり
、最寄駅への接近性についても劣ることから住宅需要は相対的に弱く、地価水準は下落傾向で推移している。中心とな
る価格帯は、土地は200㎡程度で700万円前後、新築戸建住宅については2000万円台前半程度となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地の存する地域は、中小規模の一般住宅、倉庫等が混在する住宅地域である。地域内では自用目的の不動産取
引が中心であるが、取引事例比較法による比準価格は、類似する住宅地域における代替性の高い取引事例から求められ
ており、実証的かつ信頼性が高い。よって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意の上、
鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、戸建住宅の賃貸市場はないと判断し、収益還元法の適用は断念した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 泉南 -5                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         47,300 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[138.0]
[104.0]
100
35,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           35,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
日本の景気は、緩やかに持ち直している。個
人消費や設備投資は、持ち直している。企業
収益は一部に弱さがみられるものの、総じて
改善している。

泉南市内の住宅地取引においては、交通利便
性に劣る住宅地域は需要が相対的に弱く、地
価は下落傾向である。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近    +10.0
環境       +23.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.6 %  %
3 試算価格算定内訳 泉南 -13 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 710

-107
泉南市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南4m市道、
南4m、東5m、
三方路



1住居

(60,160)
b 710

-16
泉南市

建付


  
(           ) 
不整形 南西7m府道、
中間画地




1住居

(60,200)
c 712

-20
泉南市

建付


  
(           ) 
不整形 西7.4m府道、
中間画地




1住居

(200)
d 710

-17
泉南市

建付


  
(           ) 
不整形 南西7m府道、
中間画地




1住居

(60,200)
e 703

-4
泉南市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北東4.5m市道
、中間画地




準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
39,748  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.9]

38,256 
100
[ 114.1]

33,528 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

34,900 
b (            
38,803  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.9]

39,398 
100
[ 116.8]

33,731 

35,100 
c (            
28,784  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  75.8]

37,708 
100
[ 112.2]

33,608 

35,000 
d (            
39,373  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.9]

39,976 
100
[ 118.9]

33,622 

35,000 
e (            
16,322  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[  40.0]
100
[ 101.0]

40,037 
100
[ 119.2]

33,588 

34,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近  +11.0 環境      +6.0
画地      +3.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +6.0 環境      +8.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地     -24.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +6.0 環境     +10.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +4.0 環境     +17.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      35,000 円/㎡]  



泉南 -13 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地を含む近隣地域は低層利用を中心とする住宅地域で、自己使用が中心である。また、賃貸市場はない
と判断されるため、収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 泉南 -13 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  泉南市男里三丁目1059番10
1226000046738-0000
2  泉南市男里三丁目1059番11
1226000046739-0000
3  泉南市男里三丁目1480番11
1226000046897-0000
4  泉南市男里三丁目1480番12
1226000046898-0000
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考