別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
東大阪 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 5-12 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　下農　博之   TEL.
鑑定評価額 294,000,000 円  １㎡当たりの価格 287,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市長田中１丁目６２番
｢長田中１－４－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,023  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ8		 中高層の店舗、共同
住宅等が立地する商
業地域		 北73.6m国道、背面道 水道、ガス、下水 長田近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７３．６ｍ国道 交通

施設		 長田駅近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、今後も同様の環境が続くと見込まれる
。地価水準は、上昇傾向で推移しており、当分の間、この傾向が維持されると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    293,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市及び周辺市で、大阪府東部の商業地域を中心とする。主たる市場参加者は、事務所ビル、沿道
型店舗等を需要する個人及び法人事業者、不動産投資家、マンション開発業者等である。国道３０８号に接面し、高速
道路のＩＣに近く、広域交通網へのアクセスが良く、また、長田駅に近接し、通勤の便も優り、多様な用途を前提とし
た需要が見込まれる。不動産取引が少なく、画地規模が様々なため、需要の中心となる価格帯は、見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中高層の店舗、共同住宅等が建ち並び、投資目的での取引が予測される。但し、本件において、収益価格
は、想定要素を多分に含むことから、取引市場の実態を反映した比準価格に比し、相対的に規範性が劣ると判断される
。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東大阪 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    299,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[ 96.8]		 100
[111.4]		 [102.0]
100		 286,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    283,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東大阪市は人口が微減し、世帯数が微増して
いる。今後、資材価格の高騰、金利の先行き
等が懸念されるが、商業地価格は上昇基調で
推移している。

国道沿い、長田駅前の商業地域であり、需給
に影響する地域要因の変化は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７６３５

-39		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北40m国道、
中間画地
近商

(90,400)
b ７４２２

-1001		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南15m府道、
東5m、角地
工業

(70,200)
c ７３４４

-41		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m府道、
北6.4m、角地
近商

(100,296)
d ６４６１

-25		 東大阪市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m府道、
西4.5m、角地
準住居

(70,260)
e ４６７３

-19		 東大阪市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m府道、
西4.7m、角地
近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
261,780  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
262,827 		 100
[  89.0]
295,311 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
301,000 
b (　           ) 
232,254  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
215,421 		 100
[  76.2]
282,705 
288,000 
c (　           ) 
311,061  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
288,884 		 100
[  95.8]
301,549 
308,000 
d (　           ) 
206,656  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
204,022 		 100
[  72.9]
279,866 
285,000 
e (　           ) 
265,873  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
259,420 		 100
[  95.0]
273,074 
279,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    293,000 円／㎡]  



東大阪 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

97,203,436 
19,595,123 
77,608,313 
68,034,000 
9,574,313 		 （　0.9289）
8,893,579 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    197,635,089 円　　　　（　    193,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大阪 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 436.40 ＳＲＣ12 4,513.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   1,023 ㎡     19.5 m x   52.5 m  前面道路：国道     　  73.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～１２階共同住宅（３ＬＤＫタイプ）、駐車場機械式２６台、平面１台、容積対象床面積４０８０．５５㎡を想定 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 建築事務所作成計画建物を妥当と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
385.65 
44.4 
171.15 
3,650 
624,698 		 4.0  2,498,792 
2.0  1,249,396 

 2～11		 共同住宅
385.65 
92.3 
355.90 
2,000 
711,800 		 2.0  1,423,600 
1.0  711,800 

12～12		 共同住宅
271.20 
89.0 
241.45 
2,030 
490,144 		 2.0  980,288 
1.0  490,144 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,513.35 
88.0 
3,971.60 

8,232,842 		 17,715,080 
8,857,540 
⑨年額支払賃料      8,232,842 円　×　12ヶ月　＝　      98,794,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,971.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  27 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,860,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        98,794,104 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       4,860,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     8,292,328 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 95,361,776 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,715,080 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         162,979 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,857,540 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,678,681 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      97,203,436 円　　　　（　        95,018 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東大阪 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,100,000 円  　　　　  1,020,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,109,623 円  　　　      103,654,104　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      675,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,670,000 円  　　　　  1,020,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,020,000 円  　　　　  1,020,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,020,000 円  　　　　  1,020,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,595,123 円　（　　　　　　        19,155 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9289    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,020,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 216,000 円／㎡　×　   4,513.35 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0667     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 68,034,000 円  
（　　　　　        66,504 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 97,203,436 円      
②総費用 19,595,123 円      
③純収益　①－② 77,608,313 円      
④建物等に帰属する純収益 68,034,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,574,313 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,893,579 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,694 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    197,635,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     193,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東大阪 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市長田中一丁目６２番
 1220000157088-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
東大阪 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 5-12 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　坂口　由記   TEL.
鑑定評価額 294,000,000 円  １㎡当たりの価格 287,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市長田中１丁目６２番
｢長田中１－４－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,023  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ8		 中高層の店舗、共同
住宅等が立地する商
業地域		 北73.6m国道、背面道 水道、ガス、下水 長田近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７３．６ｍ国道 交通

施設		 長田駅近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前直結かつ幹線道路沿いの、店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、今後も同様の環境が続くものと予測す
る。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    194,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市及び周辺市の駅近、幹線道路沿いにある商業地域である。主たる需要者は、全国チェーン店舗
展開する法人やマンション開発業者等が見込まれる。最寄り駅、高速ＩＣにも近い希少な立地から需要は底堅く、地価
は微増基調にある。不動産取引が少なく、また取引動機や用途、規模により価格帯はばらつき、中心となる価格帯を把
握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線道路沿いかつ駅前商業地域にあって、自己使用及び賃貸目的での店舗用地、事業所用地としての取引需
要が見込まれるが、店舗の賃料水準は立地、用途及び契約者の属性等で格差が大きく資料の収集に限界があり、適正な
賃料水準を把握できたとはいい難い。したがって比準価格を中心に収益価格を関連づけ、また単価と総額との関連の適
否及び下記代表標準地の価格との均衡にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東大阪 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    299,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[ 96.8]		 100
[111.4]		 [102.0]
100		 286,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    283,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東大阪市内商業地の地価は、全般的にはやや
上昇傾向にある。



国道沿い、長田駅前の商業地域で地域要因に
特段の変動は認められない。地価は微増傾向
にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７３４４

-41		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m府道、
北6.4m、角地
近商

(100,296)
b ７３４４

-2		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北40m国道、
中間画地
近商

(100,400)
c ７４２２

-1006		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南41m国道、
中間画地
近商

(100,300)
d ４６７３

-48		 東大阪市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北20m府道、
中間画地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
311,061  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
288,884 		 100
[  98.5]
293,283 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
299,000 
b (　           ) 
280,987  		 100
[ 125.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
225,914 		 100
[  80.1]
282,040 
288,000 
c (　           ) 
173,439  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
216,155 		 100
[  78.6]
275,006 
281,000 
d (　           ) 
208,222  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
209,055 		 100
[  73.6]
284,042 
290,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 隣接地併
合
 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    290,000 円／㎡]  



東大阪 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

98,100,770 
19,781,073 
78,319,697 
68,701,000 
9,618,697 		 （　0.9289）
8,934,808 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    198,551,289 円　　　　（　    194,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大阪 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 436.40 ＳＲＣ12 4,513.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   1,023 ㎡     19.5 m x   52.5 m  前面道路：国道     　  73.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１２階住宅（３ＬＤＫ、平均面積６０㎡）、機械式２６台、平面１台の駐車場、容積対象床４０８０．５５㎡を想定 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 設計事務所作成の想定建物が妥当と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
385.65 
44.4 
171.15 
3,680 
629,832 		 4.0  2,519,328 
2.0  1,259,664 

 2～11		 住宅
385.65 
92.3 
355.90 
2,020 
718,918 		 1.0  718,918 
1.0  718,918 

12～12		 住宅
271.20 
89.0 
241.45 
2,070 
499,802 		 1.0  499,802 
1.0  499,802 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,513.35 
88.0 
3,971.60 

8,318,814 		 10,208,310 
8,948,646 
⑨年額支払賃料      8,318,814 円　×　12ヶ月　＝　      99,825,768 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,971.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  27 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,860,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        99,825,768 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       4,860,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     8,374,861 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 96,310,907 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,208,310 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          93,916 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,948,646 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,695,947 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      98,100,770 円　　　　（　        95,895 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東大阪 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,150,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,140,573 円  　　　      104,685,768　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      675,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,755,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,030,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,030,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,781,073 円　（　　　　　　        19,336 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9289    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,030,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 218,000 円／㎡　×　   4,513.35 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0667     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 68,701,000 円  
（　　　　　        67,156 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 98,100,770 円      
②総費用 19,781,073 円      
③純収益　①－② 78,319,697 円      
④建物等に帰属する純収益 68,701,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,618,697 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,934,808 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,734 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    198,551,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     194,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東大阪 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市長田中一丁目６２番
 1220000157088-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考