令和7年1月14日　提出 東大阪 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 5-11 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　下農　博之   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市花園本町１丁目１０９３番３２ ｢花園本町１－２－１１｣ ②地積 　(㎡) 73   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,240) 1:3 店舗 Ｗ2 中小規模の店舗等が 建ち並ぶ駅前の商業 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 河内花園 290m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 河内花園駅南東方 290m 法令 規制 近商 (90,240) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中小規模店舗が建ち並ぶ駅前商業地域として熟成しており、今後も同様の環境が続くと見込まれる 。地価水準は、概ね横這いで推移しており、当分の間、この傾向が維持されると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東大阪市及び周辺市で、近鉄奈良線を中心とする駅前商業地域である。主たる市場参加者は、圏内の小売 店、飲食店経営者等で、圏外からの参入は少ない。大阪瓢箪山線の開通により、東西方向のアクセスが改善したものの 、商業背後地が河内花園駅圏に限られ、地域内に集客力の高い商業施設が少なく、圏外への購買力の流出が続き、当該 地域の繁華性は優れない。不動産取引が少なく、画地規模が様々なため、需要の中心となる価格帯は、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、駅前に小売店舗等が建ち並び、不動産取引は、投資目的より、自用目的が中心であるため、比準価格は、 市場の実態を反映し、規範性が高い。一方、当該地域では、事業者向け賃貸市場も形成されているが、テナントの出店 意欲が優れず、十分な賃料水準、稼働率が期待し難いため、収益価格は、やや低位に試算された。よって、比準価格を 重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 5-9                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  -3.2 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    299,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [ 96.8] 100 [159.6] [100.0] 100 195,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    196,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市は人口が微減し、世帯数が微増して いる。今後、資材価格の高騰、金利の先行き 等が懸念されるが、商業地価格は上昇基調で 推移している。 河内花園駅前の商業地域であり、需給に影響 する地域要因の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　  +8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％