別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
東大阪 -42　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 -42 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　大谷　諭司   TEL.
鑑定評価額 503,000,000 円  １㎡当たりの価格 341,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市小阪１丁目２１７番３
｢小阪１－１０－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,501  
(         26) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ15F1B		 中高層マンション等
が建ち並ぶ地域
 南7.8m市道、背面道 水道、ガス、下水 河内小阪

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 河内小阪駅北東方

270m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、駅接近性が良好で共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境が続く
と見込まれる。地価水準は、上昇傾向で推移しており、当分の間、この傾向が維持されると予測する。
(3)最有効使用の判定 １５階建程度の分譲共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    347,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              335,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄奈良線、大阪線、ＪＲ各線沿線などにあって駅接近性が良好な分譲マンション適地としてのポテン
シャルを有する地域と判断される。需要者は、大手又は中堅の不動産開発業者と想定される。駅との接近性に優れる纏
まった規模の物件は少なくなってきており、開発業者の取得意欲は旺盛で、需要の競合により高値取引も予想される。
画地規模等や容積率により価格に幅があるため、中心となる価格帯は把握困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層共同住宅等が建ち並ぶ地域で、分譲マンション開発素地として旺盛な取得需要が見込まれる。比準価
格は、分譲マンション開発が可能な事例を収集しているが敷地規模や容積率等の点で取引事例の収集がやや難しい。当
地域が中高層共同住宅が建ち並ぶ地域であることなどを勘案すると、開発法による価格は重視すべき価格である。した
がって、比準価格と開発法による価格を関連づけて、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東大阪 5-12                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    283,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 86.1]		 [104.0]
100		 340,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    333,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地価が下落傾向にある地域と上昇傾向にある
地域の二極化になりつつある。



特に大きな要因変動は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 -42　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４６７３

-53		 東大阪市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西5.8m市道、
中間画地
近商

(100,348)
b ７３４４

-6		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
南4m、東1.2m、
三方路
近商

(90,240)
c ７３４４

-24		 東大阪市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西32m市道、
南8m、角地
準住居

(80,300)
d ７６３５

-49		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8.2m市道、
中間画地
工業

(70,200)
e ６４６１

-21		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東120m府道、
北7.5m、角地
近商

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
216,192  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
216,192 		 100
[  65.9]
328,061 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
341,000 
b (　           ) 
288,145  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
296,975 		 100
[  88.5]
335,565 
349,000 
c (　           ) 
274,155  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
262,928 		 100
[  79.3]
331,561 
345,000 
d (　           ) 
471,308  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
477,906 		 100
[ 142.5]
335,373 
349,000 
e (　           ) 
539,484  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
543,804 		 100
[ 150.2]
362,053 
377,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +57.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    347,000 円／㎡]  



東大阪 -42　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の宅地地域であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したので、収益還元法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,414,700,858 
1,920,279,063 
12 
536,000 
5,680.90 
288,000 
6,789.11 
⑧開発法による価格 　　          494,421,795 円　　　　（　              335,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大阪 -42　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,475 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,475.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
654.09 ㎡  6,789.11 ㎡  5,889.04 ㎡  900.07 ㎡  5,680.90 ㎡  ＲＣ・15F
 (    80 戸)
 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      44.3 ％）  （     460.3 ％）  （     399.3 ％）  （      61.0 ％）  （     83.68 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
100 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   48.0 ｍ

  32.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    7.8 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 536,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    536,000 円／㎡　　×　　     5,680.90 ㎡　　＝　　　　       3,044,962,400 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,044,962,400 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   288,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   296,640 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 同種類似の建物の建築費等を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    296,640 円／㎡　　×　　　   6,789.11 ㎡　　＝　　　　       2,013,921,590 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より不要と判断した。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,044,962,400 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         304,496,240 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,318,417,830 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 8 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 27 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 152,248,120 円  (      5 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          141,164,457 円 
販売総額(2期) 152,248,120 円  (      5 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　          129,669,724 円 
販売総額(3期) 2,740,466,160 円  (     90 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　        2,143,866,677 円 
収入合計 － － － － 2,414,700,858 円 
支出 建築工事費(1期) 402,784,318 円  (     20 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          380,590,902 円 
建築工事費(2期) 201,392,159 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          173,156,978 円 
建築工事費(3期) 1,409,745,113 円  (     70 ％) ×　　0.7749  （     27 ヶ月） ＝　　        1,092,411,488 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 182,697,744 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          169,397,348 円 
販売管理費(2期) 121,798,496 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          104,722,347 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,920,279,063 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,414,700,858 円　　－　　　　　　        1,920,279,063 円　　＝　　　　　           494,421,795 円 

              335,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 東大阪 -42　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市小阪一丁目２１７番３
 1220000047570-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
東大阪 -42　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 -42 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　西田　稔   TEL.
鑑定評価額 504,000,000 円  １㎡当たりの価格 342,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市小阪１丁目２１７番３
｢小阪１－１０－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,501  
(         26) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ15F1B		 中高層マンション等
が建ち並ぶ地域
 南7.8m市道、背面道 水道、ガス、下水 河内小阪

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 河内小阪駅北東方

270m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層マンション等が建ち並ぶ地域であり、今後も現状を維持すると予測する。マンション適地の需要は高く、
地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 １５階建程度の分譲共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    349,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              334,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄奈良線、大阪線、けいはんな線、ＪＲ各線沿線に広がる分譲マンションの立地条件を備えた地域と
判定する。主な需要者は、大手又は中堅ディベロッパーと想定される。マンション用地として立地条件の優れた物件は
供給が少なく、また取得難から需要は逼迫しており需要の競合により高値取引も予想される。画地規模、容積率等によ
り価格にバラつきがあるため中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中高層マンション等が建ち並ぶ地域であり、分譲マンションの需要が見込まれる。比準価格は、マンショ
ン適地の事例を収集しているが、マンション用地の供給が少なく、容積率等の点において適切な事例の収集が困難であ
る。中高層マンションが建ち並ぶ地域であることから開発法による価格は重視する価格である。よって、開発法による
価格と比準価格を関連づけて、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東大阪 5-12                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    283,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 85.9]		 [104.0]
100		 341,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    333,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東大阪市の人口は微減傾向にある。景気は緩
やかに回復する動きもみられる中、今後は物
価上昇、金融資本市場の変動等の影響を注視
する必要がある。

最寄駅至近のマンション適地として、デベロ
ッパーによる開発素地の取得意欲の高い地域
であり、需要は堅調で推移する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 -42　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４６７３

-41		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.8m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
b ７３４４

-6		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
南4m、東1.2m、
三方路
近商

(90,240)
c ７６３５

-12		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.4m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d ７６３５

-34		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.2m市道、
南4m、角地
１住居

(70,168)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
283,736  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
287,141 		 100
[  84.8]
338,610 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
352,000 
b (　           ) 
288,145  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
296,975 		 100
[  85.7]
346,529 
360,000 
c (　           ) 
257,426  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
260,000 		 100
[  79.5]
327,044 
340,000 
d (　           ) 
390,025  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
369,632 		 100
[ 112.0]
330,029 
343,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    349,000 円／㎡]  



東大阪 -42　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,509,306,674 
2,016,756,296 
12 
557,000 
5,680.90 
303,000 
6,789.11 
⑧開発法による価格 　　          492,550,378 円　　　　（　              334,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大阪 -42　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,475 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,475.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
654.09 ㎡  6,789.11 ㎡  5,889.04 ㎡  900.07 ㎡  5,680.90 ㎡  ＲＣ・15F
 (    80 戸)
 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      44.3 ％）  （     460.3 ％）  （     399.3 ％）  （      61.0 ％）  （     83.68 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
100 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   48.0 ｍ

  32.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    7.8 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 557,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    557,000 円／㎡　　×　　     5,680.90 ㎡　　＝　　　　       3,164,261,300 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,164,261,300 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   303,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   312,090 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 同種類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    312,090 円／㎡　　×　　　   6,789.11 ㎡　　＝　　　　       2,118,813,340 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より不要と判断した。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,164,261,300 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         316,426,130 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,435,239,470 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 8 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 27 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 158,213,065 円  (      5 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          146,695,154 円 
販売総額(2期) 158,213,065 円  (      5 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　          134,750,067 円 
販売総額(3期) 2,847,835,170 円  (     90 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　        2,227,861,453 円 
収入合計 － － － － 2,509,306,674 円 
支出 建築工事費(1期) 423,762,668 円  (     20 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          400,413,345 円 
建築工事費(2期) 211,881,334 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          182,175,571 円 
建築工事費(3期) 1,483,169,338 円  (     70 ％) ×　　0.7749  （     27 ヶ月） ＝　　        1,149,307,920 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 189,855,678 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          176,034,185 円 
販売管理費(2期) 126,570,452 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          108,825,275 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,016,756,296 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,509,306,674 円　　－　　　　　　        2,016,756,296 円　　＝　　　　　           492,550,378 円 

              334,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 東大阪 -42　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市小阪一丁目２１７番３
 1220000047570-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考