別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
東大阪 -36 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 -36 大阪府 大阪第4 氏名  不動産鑑定士 瀨 弘和   TEL.
鑑定評価額 13,000,000 円  1㎡当たりの価格 87,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
69,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
東大阪市横小路町2丁目517番7外
「横小路町2-2-10」
②地積
 (㎡)
149  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
土砂災害警戒区域


(70,200)

1:1.2
住宅

W3
中規模既存住宅に建
売住宅が混在する住
宅地域
東6.8m市道 水道、ガス、下水 瓢箪山

1.9km
(2)



①範囲 東    90 m、西     0 m、南    60 m、北    10 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6.8
m市道
交通

施設
瓢箪山駅南東方

1.9km
法令

規制
1中専
(70,200)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
 来予測
中小規模の一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく現状のまま推移するものと予測する。
交通接近条件等が劣ることから宅地需要は弱く、地価は下落基調で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            87,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、東大阪市の東部、中小規模の一般住宅を中心とする山麓の住宅地域と判定した。主たる需要者は
、自己使用目的のエンドユーザーであり、東大阪市に地縁を有する個人等が中心となる。当該地域は生活利便性等が劣
るほか、山麓部に位置し土砂災害発生の危険性もあるため、需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は
、土地については坪単価で20万円台後半である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自用の戸建住宅を中心とする地域で、収益性より居住の快適性に重点をおいた価格形成がなされている地域であり、ま
た、近隣地域に賃貸物件は殆ど見られず賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。よって、本件では
、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 東大阪 -14                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +2.0
[前年代表標準地等の価格]
         89,000 円/㎡
[ 98.9]
100
100
[102.0]
100
[101.0]
[102.0]
100
87,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           88,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
雇用・所得環境が改善する下で景気は緩やか
に回復しているが、建築コストを含む各種物
価の上昇による地価への影響が懸念される。


当該地域の地域要因は安定しており、特段の
変動要因は認められない。



個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     -1.0
環境        +3.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.5 %  %
3 試算価格算定内訳 東大阪 -36 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 7524

-42
東大阪市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6.8m市道、
中間画地




1低専

(70,150)
b 7524

-48
東大阪市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北4m市道、
中間画地




1中専
土砂災害警戒区域
(70,160)
c 7524

-18
東大阪市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地




1中専

(70,160)
d 7524

-25
東大阪市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北3.7m市道、
東2.8m、角地




1中専
土砂災害警戒区域
(80,160)
e 7524

-46
東大阪市

建付


  
(           ) 
長方形 西5.7m私道、
中間画地




1中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
79,275  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

78,019 
100
[  92.0]

84,803 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

86,500 
b (            
51,337  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[  80.0]
100
[  90.0]

70,874 
100
[  85.2]

83,185 

84,800 
c (            
74,209  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[  70.0]
100
[ 102.0]

103,103 
100
[ 119.9]

85,991 

87,700 
d (            
94,490  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

90,220 
100
[ 101.7]

88,712 

90,500 
e (            
93,960  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

93,030 
100
[ 110.9]

83,886 

85,600 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -8.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +1.0 環境     -13.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +3.0 環境     +20.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +2.0 環境      +5.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     +12.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      87,000 円/㎡]  



東大阪 -36 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地の敷地規模の観点から賃貸用共同住宅の想定が困難且つ非現実的であるため、収益還元法を適用しな
かった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 東大阪 -36 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  東大阪市横小路町二丁目517番7
1219001104053-0000
2  東大阪市横小路町二丁目517番14
1219001106604-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
東大阪 -36 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 -36 大阪府 大阪第4 氏名  不動産鑑定士 谷本 明夫   TEL.
鑑定評価額 13,100,000 円  1㎡当たりの価格 87,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
69,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
東大阪市横小路町2丁目517番7外
「横小路町2-2-10」
②地積
 (㎡)
149  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
土砂災害警戒区域


(70,200)

1:1.2
住宅

W3
中規模既存住宅に建
売住宅が混在する住
宅地域
東6.8m市道 水道、ガス、下水 瓢箪山

1.9km
(2)



①範囲 東    90 m、西     0 m、南    60 m、北    10 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6.8
m市道
交通

施設
瓢箪山駅南東方

1.9km
法令

規制
1中専
(70,200)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
 来予測
中規模既存住宅に建売住宅が混在する住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。需要者の選好性に劣るこ
とから、地価水準は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            87,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄奈良線及び近鉄大阪線沿線の東大阪市及び八尾市の住宅地域と判定した。丘陵地にあって最寄駅ま
で距離を有し、利便性に劣ることから需要者の中心は地縁を有する一次取得者層と思料される。土砂災害警戒区域に指
定されており、住宅地域としての選好性は相対的に低位であると認められる。なお、市場における中心価格帯は、土地
は坪当たり30万円前後と認められる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、自己居住の住宅としての取引が中心である。駅から遠く共同住
宅の賃貸住宅は見られず、賃貸市場が未成熟であるため賃貸住宅を想定した収益価格の試算は断念した。よって、市場
性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記
の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 東大阪 -14                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +2.0
[前年代表標準地等の価格]
         89,000 円/㎡
[ 98.9]
100
100
[102.0]
100
[100.0]
[102.0]
100
88,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           88,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
東大阪市は、人口は減少傾向、世帯は増加傾
向である。生産年齢人口は減少傾向、老年人
口は減少傾向にある。


最寄駅から遠く、生活利便性にも劣ることか
ら、地価は下落傾向にて推移している。



個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     -1.0
環境        +2.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 東大阪 -36 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 4673

-27
東大阪市

建付


  
(           ) 
不整形 北5m道路、
中間画地




1住居

(70,200)
b 7524

-11
東大阪市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4.7m私道、
北3.7m、角地




1低専
土砂災害警戒区域
(80,150)
c 7524

-46
東大阪市

建付


  
(           ) 
長方形 西5.7m私道、
中間画地




1中専

(70,200)
d 7524

-42
東大阪市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6.8m市道、
中間画地




1低専

(70,150)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
76,096  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  83.7]

90,915 
100
[  99.9]

91,006 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

92,800 
b (            
60,805  
100
[ 100.0]
[  98.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

57,823 
100
[  90.0]

64,248 

65,500 
c (            
93,960  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

93,030 
100
[ 109.9]

84,650 

86,300 
d (            
79,275  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

78,019 
100
[  95.0]

82,125 

83,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +4.0 環境      -3.0
画地     -16.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境     -10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     +11.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      87,700 円/㎡]  



東大阪 -36 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地の敷地規模の観点から賃貸用共同住宅の想定が困難且つ非現実的であるため、収益還元法を適用しな
かった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 東大阪 -36 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  東大阪市横小路町二丁目517番7
1219001104053-0000
2  東大阪市横小路町二丁目517番14
1219001106604-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考