別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
東大阪 -14 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 -14 大阪府 大阪第4 氏名  不動産鑑定士 青木 令子   TEL.
鑑定評価額 10,900,000 円  1㎡当たりの価格 88,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
69,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
東大阪市善根寺町1丁目592番42
「善根寺町1-1-49」
②地積
 (㎡)
124  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
土砂災害警戒区域


(70,200)

1:1.2
住宅

W2
中小規模一般住宅が
多い山手の住宅地域
東5.7m市道 水道、ガス、下水 新石切

2.5km
(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南    30 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北 5.
7m市道
交通

施設
新石切駅北東方

2.5km
法令

規制
1中専
(70,200)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
 来予測
東大阪東部の山手住宅地域である。地域要因の変動は見られず、しばらくは現況を維持するものと思われる。接
近性、生活利便性に劣る地域であり需給動向から地価は緩やかな下落傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            88,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東大阪市東部、近鉄奈良線及び近鉄けいはんな線沿線の住宅地域と判定した。需要者の中心は、東大阪市
に生活圏を有する一次取得者層と把握した。東大阪市内の住宅需要は概ね堅調であるが生活利便性に劣る地域、特に災
害リスクもある東部山手エリアは依然として弱含みである。需要の中心となる価格帯は、画地規模として100㎡程度
であり、新築建売総額で2500~3000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏外の住宅地域である。自らの居住を目的とする取引が中心であり、賃貸物件は
土地所有者による有効利用程度で賃貸市場は未成熟である。したがって収益価格の試算は行わず、周辺環境等が類似し
た規範性の高い事例を中心に求められた比準価格を標準とし、前年の公示価格等との検討を行い単価と総額との関連も
考慮し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           89,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 東大阪(府) -14            ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
           88,500 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
建築費高騰による需要の変動が懸念されるが
、市域東部の山手住宅を除き東大阪市内の住
宅需要は概ね堅調である。


地域要因の変動は見られない。駅接近性に劣
る山手の住宅地域であり、需要は依然弱含み
で推移している。


個別的要因に変動はない。


行政          
その他         
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.1 % -0.6 %
3 試算価格算定内訳 東大阪 -14 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 7524

-23
東大阪市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m市道、
北4m、角地




1住居

(80,160)
b 7524

-53
東大阪市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地




準工

(70,200)
c 9781

-11
東大阪市

建付


  
(           ) 
長方形 西4.7m私道、
中間画地




1中専

(70,188)
d 6461

-37
東大阪市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6.7m市道、
北4.7m、角地




1住居

(80,200)
e 6232

-4
東大阪市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m私道、
西1.8m、
二方路



1低専
土砂災害警戒区域
(80,150)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
90,703  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

87,214 
100
[ 101.5]

85,925 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

87,600 
b (            
91,616  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

90,709 
100
[ 105.0]

86,390 

88,100 
c (            
82,955  
100
[ 100.0]
[  98.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

80,573 
100
[  95.0]

84,814 

86,500 
d (            
85,911  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[  85.0]
100
[ 103.0]

97,343 
100
[ 112.2]

86,758 

88,500 
e (            
55,882  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[  70.0]
100
[ 103.0]

76,576 
100
[  92.6]

82,695 

84,300 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +9.0 環境      -5.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +4.0 環境      +3.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境      -5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境     +10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +5.0 環境     -10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      88,000 円/㎡]  



東大阪 -14 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
駅から遠隔(2.5㎞)に所在する戸建住宅地であり、賃貸の需要が希薄であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 東大阪 -14 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  東大阪市善根寺町一丁目592番42
1219000072263-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
東大阪 -14 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 -14 大阪府 大阪第4 氏名  不動産鑑定士 下農 博之   TEL.
鑑定評価額 10,900,000 円  1㎡当たりの価格 88,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
69,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
東大阪市善根寺町1丁目592番42
「善根寺町1-1-49」
②地積
 (㎡)
124  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
土砂災害警戒区域


(70,200)

1:1.2
住宅

W2
中小規模一般住宅が
多い山手の住宅地域
東5.7m市道 水道、ガス、下水 新石切

2.5km
(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南    30 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北5.7
m市道
交通

施設
新石切駅北東方

2.5km
法令

規制
1中専
(70,200)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は、丘陵地に住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境が続くと見込まれる。
地価水準は、緩やかな下落傾向で推移しており、当分の間、この傾向が維持されると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            88,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市及び周辺市で、近鉄けいはんな線、奈良線、JR片町線を中心とする住宅地域である。主たる
市場参加者は、圏内に居住し、強い地縁的選好性を持つ個人で、圏外からの転入は少ない。国道170号の東方、生駒
山地の山裾に当り、地勢が概ね西向き下り傾斜で、土砂災害警戒区域に指定されており、住宅地需要は弱含んでいる。
取引の中心は、土地100㎡程度の新築戸建住宅で、最多価格帯は、2000万円台後半である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は、快適性、利便性等を重視する住宅地域で、アパート等の収益物件が少なく、自用目的での取引が中心であ
る。また、最寄駅からバス便で、利便性に恵まれず、転勤のための一時賃貸を除くと、民間の賃貸住宅は見られず、賃
貸市場が発達していない。よって、収益価格の試算を断念し、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、前年公
示価格等及び周辺の需給動向等にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           89,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 東大阪(府) -14            ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
           88,500 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
東大阪市は人口が微減し、世帯数が微増して
いる。今後、資材価格の高騰、金利の先行き
等が懸念されるが、住宅地価格は上昇基調で
推移している。

新石切駅バス便の一般住宅地域であり、需要
はまだ改善していない。



個別的要因に変動はない。


行政          
その他         
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.1 % -0.6 %
3 試算価格算定内訳 東大阪 -14 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 7422

-24
東大阪市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西5.5m私道、
南3.5m、角地




1低専
土砂災害警戒区域
(80,150)
b 6461

-37
東大阪市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6.7m市道、
北4.7m、角地




1住居

(80,200)
c 7524

-40
東大阪市

建付


  
(           ) 
不整形 南4.7m私道、
中間画地




1住居

(70,188)
d 7422

-31
東大阪市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4.7m私道、
中間画地




1中専
土砂災害警戒区域
(70,188)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
110,994  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.9]

112,241 
100
[ 124.8]

89,937 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

91,700 
b (            
85,911  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[  85.0]
100
[ 103.0]

97,343 
100
[ 117.3]

82,986 

84,600 
c (            
106,599  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.8]

107,894 
100
[ 121.2]

89,021 

90,800 
d (            
96,595  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  95.0]
100
[ 100.0]

101,679 
100
[ 124.1]

81,933 

83,600 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境     +20.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境     +15.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境     +20.0
画地      -1.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +9.0 環境     +15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      88,000 円/㎡]  



東大阪 -14 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域は、最寄駅からバス便で、利便性に恵まれず、自己所有の戸建住宅がほとんどの地域である。転勤のた
めの一時賃貸を除くと、民間の賃貸住宅は見られず、賃貸市場が発達していない。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 東大阪 -14 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  東大阪市善根寺町一丁目592番42
1219000072263-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考