令和7年1月15日　提出 東大阪 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -14 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　青木　令子   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市善根寺町１丁目５９２番４２ ｢善根寺町１－１－４９｣ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い山手の住宅地域 東5.7m市道 水道、ガス、下水 新石切 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ７ｍ市道 交通 施設 新石切駅北東方 2.5km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 東大阪東部の山手住宅地域である。地域要因の変動は見られず、しばらくは現況を維持するものと思われる。接 近性、生活利便性に劣る地域であり需給動向から地価は緩やかな下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東大阪市東部、近鉄奈良線及び近鉄けいはんな線沿線の住宅地域と判定した。需要者の中心は、東大阪市 に生活圏を有する一次取得者層と把握した。東大阪市内の住宅需要は概ね堅調であるが生活利便性に劣る地域、特に災 害リスクもある東部山手エリアは依然として弱含みである。需要の中心となる価格帯は、画地規模として１００㎡程度 であり、新築建売総額で２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏外の住宅地域である。自らの居住を目的とする取引が中心であり、賃貸物件は 土地所有者による有効利用程度で賃貸市場は未成熟である。したがって収益価格の試算は行わず、周辺環境等が類似し た規範性の高い事例を中心に求められた比準価格を標準とし、前年の公示価格等との検討を行い単価と総額との関連も 考慮し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　東大阪（府） -14           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     88,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰による需要の変動が懸念されるが 、市域東部の山手住宅を除き東大阪市内の住 宅需要は概ね堅調である。 地域要因の変動は見られない。駅接近性に劣 る山手の住宅地域であり、需要は依然弱含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％ -0.6 ％