令和7年1月15日　提出 東大阪 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -13 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　橋本　一志   TEL.

鑑定評価額 9,160,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市客坊町９８５番６ ｢客坊町５－１０｣ ②地積 　(㎡) 84   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,188) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 西4.7m私道 水道、ガス、下水 瓢箪山 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　４． ７ｍ私道 交通 施設 瓢箪山駅東方 700m 法令 規制 １中専 (70,188) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い山麓の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状を維持すると予想 される。地勢や街路条件がやや劣るため、需要は弱く、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市の東部地域の近鉄奈良線、近鉄けいはんな線沿線の中小規模一般住宅地域と判定。需要者は、 当該地域に地縁性を有する一次取得者及び二次取得者が中心である。生駒山麓付近の急傾斜の坂道の多い住宅地域は、 需要が弱く、地価は依然として下落傾向である。中心となる価格帯は、面積規模１００㎡程度の新築建売住宅で２，７ ００万円前後の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、共同住宅も一部見られるが、収益不動産の建設を検討できる程度 の画地規模を備えておらず、賃貸市場が発達していない。よって、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しな かった。本件においては、市場の実勢を反映するものとして説得力を持つ比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    172,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [102.0] 100 [159.0] [101.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市の人口は減少傾向、世帯数は微増傾 向にある。住宅地の地価は、最寄駅からの距 離、街路条件、居住環境等により地価水準に 変動が見られる。 地域要因に特段の変動は見られない。街路条 件の劣る山麓の丘陵地は需要の弱い状態が続 いており、地価は引き続き下落で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％