別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
東大阪 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 -6 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　大江　文夫   TEL.
鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市東上小阪６０５番２外
｢東上小阪９－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 157  
(          7) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中小規模住宅が学園
施設の周辺にある住
宅地域		 東4m市道 水道、ガス、下水 八戸ノ里

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 八戸ノ里駅南東方

1.5km		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大学に隣接して中小規模の一般住宅が多い地域であり、地域要因には特段の変動もみられず、今後とも現状程度
を推移するものと予想される。駅距離もあることから、地価はやや上昇程度で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     99,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東大阪市及び隣接市の住宅地で、東大阪市西部の近鉄奈良線・大阪線沿線の住宅地が中心である。主たる
需要者は、周辺エリアの居住ないし地縁を有する者が中心である。交通接近性等には難もあるが、居住環境は比較的良
好な住宅地域であり、地価は若干の上昇程度で推移している。取引の中心価格帯は、土地１００㎡程度付きの中古住宅
で１８００万円程度、新築戸建住宅では３０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺は大学に隣接した戸建住宅を中心とする住宅地域で、自己使用目的での戸建住宅取引が中心である。収益
価格は、共同住宅を想定して試算したが、取引上収益性は必ずしも重視されていない。本件では、東大阪市内の周辺住
宅地の取引事例から試算した比準価格の説得力は十分高いことから、比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、代
表標準地との均衡等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東大阪 -28                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    207,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[104.0]		 100
[132.4]		 [102.0]
100		 155,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東大阪市内の住宅地は利便性等の良い地域は
やや上昇、他は横這い～やや弱含みで推移し
ている。


地域要因に特段の変動はない。東大阪市西部
に位置するが交通接近性・利便性にやや難も
あり、地価は若干の上昇程度で推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２５３

-24		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.7m市道、
中間画地
１住居

(70,188)
b ６４６１

-38		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c ６４６１

-39		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d ６４６１

-20		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.8m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e ６４６１

-54		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
134,556  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
145,338 		 100
[  95.0]
152,987 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
156,000 
b (　           ) 
160,496  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
154,786 		 100
[ 103.0]
150,278 
153,000 
c (　           ) 
154,273  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
172,100 		 100
[ 114.6]
150,175 
153,000 
d (　           ) 
185,278  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
184,544 		 100
[ 116.7]
158,135 
161,000 
e (　           ) 
149,477  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
144,015 		 100
[  96.4]
149,393 
152,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    155,000 円／㎡]  



東大阪 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,180,077 
817,106 
3,362,971 
2,675,540 
687,431 		 （　0.9512）
653,884 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     14,861,000 円　　　　（　     99,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大阪 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｓ3 225.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   150 ㎡     10.9 m x   13.6 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ワンルームタイプを想定 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 居宅
75.00 
88.0 
66.00 
1,880 
124,080 		 0.0  0 
1.0  124,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

 3～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
225.00 
88.0 
198.00 

372,240 		 0 
372,240 
⑨年額支払賃料        372,240 円　×　12ヶ月　＝　       4,466,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     198.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,466,880 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       357,350 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,109,530 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          372,240 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          70,547 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,180,077 円　　　　（　        27,867 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東大阪 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 203,000 円  　　　　     40,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 134,006 円  　　　        4,466,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       53,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      345,100 円  　　　　     40,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,600 円  　　　　     40,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,600 円  　　　　     40,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         817,106 円　（　　　　　　         5,447 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,675,540 円  
（　　　　　        17,837 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,180,077 円      
②総費用 817,106 円      
③純収益　①－② 3,362,971 円      
④建物等に帰属する純収益 2,675,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 687,431 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 653,884 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,359 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,861,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      99,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東大阪 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市東上小阪６０５番２
 1220000125122-0000
2 　東大阪市東上小阪６０５番４
 1220000125124-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
東大阪 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 -6 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　橋本　一志   TEL.
鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市東上小阪６０５番２外
｢東上小阪９－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 157  
(          7) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中小規模住宅が学園
施設の周辺にある住
宅地域		 東4m市道 水道、ガス、下水 八戸ノ里

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 八戸ノ里駅南東方

1.5km		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状を維持していくも
のと予想される。地価は緩やかな上昇傾向で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東大阪市南部の近鉄奈良線・大阪線沿線の中小規模一般住宅地域と判定。需要者は、東大阪市及び周辺市
の中間所得者層が中心である。最寄駅から徒歩圏外ではあるが、生活利便性・居住環境が良好な地域であり、需要は安
定的で、地価は緩やかな上昇傾向にある。中心となる価格帯は土地は１５０㎡程度で２，３００万円前後。新築戸建住
宅は、３，０００万円から３，７００万円前後の物件である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中小規模一般住宅を中心に、共同住宅等も一部見られるが、自己使用目的が中心で居住の快適性を重視する
住宅地域に存することから、賃貸市場は未成熟で、収益性を中心とした価格形成ではないため収益価格は低位に試算さ
れた。本件対象不動産の正常価格を求める場合においては、市場の実勢を反映するものとして説得力を持つ比準価格を
重視し、収益価格を参考に留め代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東大阪 -28                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    207,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[104.0]		 100
[131.3]		 [102.0]
100		 156,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東大阪市の人口は減少傾向、世帯数は微増傾
向にある。住宅地の地価は、最寄駅からの距
離、街路条件、居住環境等により地価水準に
変動が見られる。

中小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成
しており、地域要因に大きな変動はない。良
好な住環境を備えており、地価は緩やかな上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４６７３

-51		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
商業

(100,240)
b ６２３２

-13		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.3m市道、
中間画地
１中専

(70,172)
c ６４６１

-38		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d ６４６１

-54		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
141,970  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
141,127 		 100
[  92.4]
152,735 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
156,000 
b (　           ) 
136,447  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
135,096 		 100
[  89.0]
151,793 
155,000 
c (　           ) 
160,496  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
154,786 		 100
[  99.9]
154,941 
158,000 
d (　           ) 
149,477  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
144,015 		 100
[  94.2]
152,882 
156,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    156,000 円／㎡]  



東大阪 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,463,686 
677,158 
2,786,528 
2,207,650 
578,878 		 （　0.9512）
550,629 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     12,514,295 円　　　　（　     83,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東大阪 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 72.24 Ｓ3 216.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   150 ㎡     10.9 m x   13.6 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（ワンルームタイプ） ⑦有効率　  79.9 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
72.24 
73.9 
53.39 
1,600 
85,424 		 1.0  85,424 
2.0  170,848 

 2～ 2		 居宅
72.24 
82.9 
59.89 
1,700 
101,813 		 1.0  101,813 
2.0  203,626 

 3～ 3		 居宅
72.24 
82.9 
59.89 
1,700 
101,813 		 1.0  101,813 
2.0  203,626 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
216.72 
79.9 
173.17 

289,050 		 289,050 
578,100 
⑨年額支払賃料        289,050 円　×　12ヶ月　＝　       3,468,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     173.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,468,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       277,488 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,191,112 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           289,050 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,659 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          578,100 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         269,915 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,463,686 円　　　　（　        23,091 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東大阪 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 167,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 104,058 円  　　　        3,468,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       53,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      284,700 円  　　　　     33,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,500 円  　　　　     33,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         677,158 円　（　　　　　　         4,514 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     216.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,207,650 円  
（　　　　　        14,718 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,463,686 円      
②総費用 677,158 円      
③純収益　①－② 2,786,528 円      
④建物等に帰属する純収益 2,207,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 578,878 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 550,629 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,671 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,514,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東大阪 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市東上小阪６０５番２
 1220000125122-0000
2 　東大阪市東上小阪６０５番４
 1220000125124-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考