別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
東大阪 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 -3 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　青木　令子   TEL.
鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 64,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市六万寺町１丁目８３８番１８
｢六万寺町１－２２－４７｣		 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）



(70,150)

1:1.5		 住宅

Ｗ2F1B		 小規模一般住宅が多
い山麓の住宅地域
 西6.8m市道 水道、ガス、下水 瓢箪山

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北６．８
ｍ市道		 交通

施設		 瓢箪山駅南東方

2.2km		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市内東端部の住宅地域。最寄駅から徒歩圏外にあり勾配も大きいため利便性に劣る地域である。地域外から人口
の流入は見込めず需要も限定的であることから地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東大阪市東部、近鉄奈良線及び近鉄けいはんな線沿線の住宅地域と判定した。需要者の中心は、東大阪市
に生活圏を有する一次取得者層と把握した。東大阪市内の住宅需要は堅調であるが、その中にあって東部山手住宅は生
活利便性に劣り災害リスク等もあって需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模として１０
０㎡程度であり、新築建売住宅では総額で３０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は中小規模一般住宅を主とした住宅地域である。取引は自用の住宅地として利用するものが中心である。収益
価格は画地規模の観点から収益物件の想定は現実的ではないと判断し試算しなかった。本件では規範性に優れた事例を
中心に求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を
上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東大阪 -14                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     89,000 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[102.0]		 100
[135.6]		 [101.0]
100		 64,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰による需要の変動が懸念されるが
、市域東部の山手住宅を除き東大阪市内の住
宅需要は概ね堅調である。


最寄駅からの距離等、生活利便性が劣る山手
住宅地であり需要は弱含みであり地価は下落
基調。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７５２４

-42		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.8m市道、
中間画地
１低専

(70,150)
b ７６３５

-44		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.7m市道、
南4.6m、角地
１低専
土砂災害警戒区域
(80,150)
c ７５２４

-15		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2.8m私道、
中間画地
１住居

(70,160)
d ７５２４

-11		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.7m私道、
北3.7m、角地
１低専
土砂災害警戒区域
(80,150)
e ９７８１

-8		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4.7m私道
、中間画地
１低専
埋蔵文化財包蔵地
土砂災害警戒区域
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
79,275  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
78,019 		 100
[ 116.2]
67,142 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
67,800 
b (　           ) 
64,775  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
66,791 		 100
[ 105.0]
63,610 
64,200 
c (　           ) 
51,432  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 102.0]
71,457 		 100
[ 112.3]
63,630 
64,300 
d (　           ) 
60,805  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
57,823 		 100
[  92.9]
62,242 
62,900 
e (　           ) 
58,293  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 103.0]
75,460 		 100
[ 116.4]
64,828 
65,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,700 円／㎡]  



東大阪 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 収益建物を想定するには画地規模が過小であり、経済合理性の観点から蓋然性が乏しく、かつ現実的ではないた
め。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 東大阪 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市六万寺町一丁目８３８番１８
 1219000182393-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
東大阪 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東大阪 -3 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　陵   TEL.
鑑定評価額 6,710,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東大阪市六万寺町１丁目８３８番１８
｢六万寺町１－２２－４７｣		 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）



(70,150)

1:1.5		 住宅

Ｗ2F1B		 小規模一般住宅が多
い山麓の住宅地域
 西6.8m市道 水道、ガス、下水 瓢箪山

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６．８
ｍ市道		 交通

施設		 瓢箪山駅南東方

2.2km		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 傾斜地に位置する住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、しばらく現状を維持すると予測する。利便性
に劣り、斜面災害の可能性もあることから需要は継続的に低調で、地価水準は下落傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東大阪市東部の近鉄奈良線沿線を最寄り駅とする住宅地域。主たる需要者は、東大阪市に地縁性を有する
一次取得者層である。最寄り駅から遠く利便性に劣るうえに、地形的に斜面災害が懸念されることにより、需要は継続
して低調である。市場の中心価格帯は、土地１００㎡で坪単価２５万円前後、新築建売住宅で２，５００～３，０００
万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の戸建住宅を中心とする地域で、収益性より居住の快適性を指標とした価格形成がなされている地域であること、
最寄り駅から遠く賃貸市場が未成熟であること、及び経済合理的な賃貸建物を想定することが困難な敷地規模であるこ
となどから、収益還元法は適用しなかった。よって、主たる需要者の市場性を反映した比準価格が十分な説得力を有す
ると判断してこれを採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東大阪 -14                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     89,000 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[102.0]		 100
[135.6]		 [101.0]
100		 64,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東大阪市の住宅地は利便性の高い地域を中心
に市況がやや持ち直し、地価水準は横ばいか
ら上昇傾向にある。


地域要因に格別の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東大阪 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９７８１

-7		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１住居

(70,160)
b ７４２２

-22		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.7m私道
、中間画地
１中専
土砂災害警戒区域
(70,188)
c ７５２４

-11		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.7m私道、
北3.7m、角地
１低専
土砂災害警戒区域
(80,150)
d ７６３５

-44		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.7m市道、
南4.6m、角地
１低専
土砂災害警戒区域
(80,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,476  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 102.0]
67,894 		 100
[ 109.9]
61,778 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
62,400 
b (　           ) 
60,079  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  96.0]
78,228 		 100
[ 118.6]
65,960 
66,600 
c (　           ) 
60,805  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
57,823 		 100
[  92.9]
62,242 
62,900 
d (　           ) 
64,775  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
66,791 		 100
[ 102.0]
65,481 
66,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,500 円／㎡]  



東大阪 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 瓢箪山駅徒歩圏外の利便性に劣る戸建住宅地域であり、賃貸需要はほとんど無い。転勤等に伴う一時的貸家が見
られる程度であり賃貸市場が成熟しておらず、賃貸共同住宅の想定が困難であることから、収益還元法は非適用
とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 東大阪 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東大阪市六万寺町一丁目８３８番１８
 1219000182393-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考