別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
藤井寺 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤井寺 5-2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　秀斗   TEL.
鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤井寺市道明寺２丁目２８番１１
｢道明寺２－１０－６｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模の店舗併用住
宅が多い駅前の近隣
商業地域		 東8.1m府道 水道、ガス、下水 道明寺

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８．１ｍ府道 交通

施設		 道明寺駅南西方

60m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗併用住宅等が建ち並ぶ駅前近隣商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はない。商圏は
近隣の狭い範囲に限られ需要は限定的な環境であって、地価は概ね横ばいから微増程度で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、藤井寺市及びその周辺市内の近隣商業地域が中心である。主な需要者は、同一需給圏内に地縁性を有す
る個人事業者が中心である。近隣の住民を対象とする小規模店舗がほとんどであり、狭い商圏を対象とした地縁性の強
い環境であることから需要は限定的であるが、一般的要因の影響もあり地価は横ばいから微増傾向とみられる。なお周
辺地域での取引は少なく、取引価格の乖離も大きいことから、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の価格形成においては、土地の収益性が重要な論理的根拠となるが、本地域では、自己業務用目的での取引が一
般的であり、賃貸市場の熟成度は低いことから、収益性を考慮した収益価格の信頼度は劣る。従って、市場性を反映し
て実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    262,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[103.0]		 100
[202.2]		 [100.0]
100		 129,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一般的要因の影響から商業地地価は強含みで
あるが、商圏人口の継続的な減少や、大型商
業店舗の増加で地域間競争が激しく優劣の差
が拡大している。

駅前近隣商業地域として熟成しており地域要
因に特段の変化はない。狭い商圏で繁華性も
劣位にあることから、商業地としての選好性
は高くない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.5
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +74.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤井寺 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８１７

-1002		 藤井寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.1m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
b ０８０４

-1010		 河内長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.9m市道
、
北西13.5m、
角地
近商

(90,300)
c ０８０４

-1020		 河内長野市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北2m道路、
中間画地
近商

(880,240)
d ０８０８

-6		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.8m府道、
南4.7m、角地
近商

(100,300)
e ０８１４

-1029		 松原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
125,741  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
144,742 		 100
[ 112.4]
128,774 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
129,000 
b (　           ) 
119,482  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
123,031 		 100
[  92.7]
132,720 
133,000 
c (　    120,000) 
120,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
122,640 		 100
[ 100.2]
122,395 
122,000 
d (　           ) 
95,260  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 103.0]
124,547 		 100
[  97.5]
127,741 
128,000 
e (　           ) 
111,836  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
111,836 		 100
[  85.4]
130,956 
131,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    129,000 円／㎡]  



藤井寺 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,685,596 
911,142 
3,774,454 
3,403,400 
371,054 		 （　0.9472）
351,462 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      7,477,915 円　　　　（　     75,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤井寺 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 70.00 Ｓ4 275.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   99 ㎡      6.5 m x   16.0 m  前面道路：府道     　   8.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～４階共同住宅（ワンルームタイプ、平均賃貸面積約３０㎡程度）、住宅用駐車場は敷地外に想定 ⑦有効率　  86.1 ％
の理由		 同種建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
65.00 
80.0 
52.00 
2,300 
119,600 		 7.0  837,200 
3.0  358,800 

 2～ 4		 住宅
70.00 
88.0 
61.60 
1,447 
89,135 		 1.0  89,135 
3.0  267,405 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
275.00 
86.1 
236.80 

387,005 		 1,104,605 
1,161,015 
⑨年額支払賃料        387,005 円　×　12ヶ月　＝　       4,644,060 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     236.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,644,060 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       335,164 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,452,896 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,104,605 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,273 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,161,015 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         222,427 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,685,596 円　　　　（　        47,329 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤井寺 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 238,000 円  　　　　     47,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 143,642 円  　　　        4,788,060　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      404,600 円  　　　　     47,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,600 円  　　　　     47,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,600 円  　　　　     47,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         911,142 円　（　　　　　　         9,203 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     275.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0715     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,403,400 円  
（　　　　　        34,378 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,685,596 円      
②総費用 911,142 円      
③純収益　①－② 3,774,454 円      
④建物等に帰属する純収益 3,403,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 371,054 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 351,462 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,550 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,477,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤井寺 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤井寺市道明寺二丁目２８番１１
 1222000066326-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
藤井寺 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤井寺 5-2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一   TEL.
鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤井寺市道明寺２丁目２８番１１
｢道明寺２－１０－６｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模の店舗併用住
宅が多い駅前の近隣
商業地域		 東8.1m府道 水道、ガス、下水 道明寺

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８．１ｍ府道 交通

施設		 道明寺駅南西方

60m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動はなく、小規模店舗を中心とした駅前商業地としての現況を維持していくものと予測され
る。商業地の範囲や商圏は限定的で、地価は横ばいから微増程度で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     74,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、藤井寺市及び周辺地域に存する、近隣商業地域を中心とした商業地域の範囲。主な需要者は、小規模な
画地が中心となること等から個人ないしは小規模な法人が想定され、地縁性を有する者が中心で、チェーン展開する企
業等の市場参入はほぼ見られない。繁華性を有する商業地域の範囲の狭さ等から需給共に少なく、取引市場の中心価格
帯等の実勢の分析は困難な状況にあるものの、一般的要因の影響等から地価は強含みの状態にあると推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格については、標準地は商業地に存しているものの周辺では賃貸事例が見られず、賃貸市場の成熟度が低いこと
から想定賃料の信頼性に問題があり、相対的に希少性に劣ることが指摘できる。比準価格については、自用の店舗等が
見られることから、価格形成においては説得力を有する要因であると判断される。以上より収益価格は参考にとどめ、
規範性に優る比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    262,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[103.0]		 100
[199.9]		 [100.0]
100		 130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の商業地は、繁華性を有するものの取引
市場への供給が少く、相対的な希少性から潜
在的な需要は強いことから、全体的に地価は
上昇傾向にある。

小規模店舗を中心とした既成の駅前商業地で
あり、地域要因に特段の変動はない。市内に
おける繁華性は相対的に低く、選好性はやや
弱い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.5
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +72.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤井寺 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０６

-1027		 藤井寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ０８１７

-1002		 藤井寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.1m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
c ０８０８

-6		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.8m府道、
南4.7m、角地
近商

(100,300)
d ０８０６

-1023		 藤井寺市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東25m国道、
中間画地
準住居
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
103,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
104,630 		 100
[ 103.9]
100,703 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
101,000 
b (　           ) 
125,741  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
144,742 		 100
[ 100.5]
144,022 
144,000 
c (　           ) 
95,260  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 103.0]
124,547 		 100
[ 100.4]
124,051 
124,000 
d (　           ) 
107,895  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
137,162 		 100
[  90.8]
151,059 
151,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.5 交通・接近　  -8.2 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    130,000 円／㎡]  



藤井寺 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,756,937 
925,832 
3,831,105 
3,467,750 
363,355 		 （　0.9472）
344,170 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      7,322,766 円　　　　（　     74,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤井寺 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 70.00 Ｓ4 275.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   99 ㎡      6.5 m x   16.0 m  前面道路：府道     　   8.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～４階共同住宅（ワンルーム、平均賃貸面積約３０㎡）、居宅用駐車場は敷地外を想定 ⑦有効率　  86.1 ％
の理由		 同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
65.00 
80.0 
52.00 
2,150 
112,000 		 5.0  560,000 
5.0  560,000 

 2～ 4		 居宅
70.00 
88.0 
61.60 
1,500 
92,400 		 3.0  277,200 
3.0  277,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
275.00 
86.1 
236.80 

389,200 		 1,391,600 
1,391,600 
⑨年額支払賃料        389,200 円　×　12ヶ月　＝　       4,670,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     236.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保されており計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,670,400 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       337,008 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,477,392 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,391,600 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,942 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,391,600 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         266,603 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,756,937 円　　　　（　        48,050 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤井寺 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 242,500 円  　　　　     48,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 144,432 円  　　　        4,814,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,700 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　      412,200 円  　　　　     48,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,500 円  　　　　     48,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,500 円  　　　　     48,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         925,832 円　（　　　　　　         9,352 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     275.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0715     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,467,750 円  
（　　　　　        35,028 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,756,937 円      
②総費用 925,832 円      
③純収益　①－② 3,831,105 円      
④建物等に帰属する純収益 3,467,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 363,355 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 344,170 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,476 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,322,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      74,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤井寺 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤井寺市道明寺二丁目２８番１１
 1222000066326-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考