令和7年1月15日　提出 藤井寺 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤井寺 -13 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　隆志   TEL.

鑑定評価額 27,300,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤井寺市小山２丁目２４番３ ｢小山２－１－２｣ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南4m市道 水道、ガス 藤井寺 830m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   160 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 藤井寺駅北西方 830m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持しつつ、地価はやや 弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線の藤井寺市及びその周辺市の既成住宅地域の範囲である。需要の中心は自己居住目的で 地縁のある一次取得者層と認められ、圏外からの転入は少ない。当該地域は旧来からの既成住宅地域であり、周辺にお いてはミニ開発が散見されるものの、取引自体は依然として停滞気味である。需要の中心となる価格帯は対象標準地と 同規模の土地で２，０００万円台後半程度と把握されるが、敷地の細分化によって総額を抑える動きも見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は持ち家が多い既成住宅地域に存しており、賃貸共同住宅の建築のために土地を取得する事例は少ないこと から、収益還元法は非適用とした。また、居住環境に重点が置かれる自用目的の取引が大半を占めており、実際の取引 価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、取引事例比較法により試算され、市場の 実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤井寺 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [ 92.6] [104.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は依然として減少傾向で推移して いるが、一部地域で地価は強含んでおり、二 極化が進んでいる。 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域と して熟成しており、地域要因の変動は特段認 められず、地価はやや弱含みで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％