令和7年1月15日　提出 藤井寺 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤井寺 -12 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　秀斗   TEL.

鑑定評価額 9,620,000 円  １㎡当たりの価格 99,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤井寺市古室３丁目２６５番２ ｢古室３－２１－１９｣ ②地積 　(㎡) 97   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 藤井寺 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 　市道 交通 施設 藤井寺駅南東方 1.5km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に変化はない。最寄駅からの接近性が劣位につき同市 内での相対的需要は弱い傾向にあり、地価は微減傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の藤井寺市並びにその周辺地域に存する住宅地域を圏域とする。主たる需要者は、自 用の居住を目的とし地縁性を有する一次取得者であり、他地域からの転入はほとんどみられない。最寄駅からやや距離 があり生活利便性の点で選好性は弱く、地価も弱含み状態である。市場の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模 の土地で１，０００万円弱の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸共同住宅も散見されるが、自用の居住目的での戸建住宅の取引が大半であり土地価格に見合う賃料水準が形成され ていないことや、地積が小さいことで事業採算上合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法については適 用できなかった。従って、本件の主たる需要者が市場性を重視するエンドユーザーであることから、市場の実態を反映 した比準価格を重視し、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤井寺 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [ 93.2] [101.0] 100 99,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化といった根本的な需要減問 題を内包しつつ、利便性の優劣を中心に土地 価格の二極化が目立つ。 地域要因に特段の変動は認められないが、交 通接近性にやや難があり、地価は弱含み状態 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -0.4 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％