令和7年1月15日　提出 藤井寺 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤井寺 -8 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　秀斗   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤井寺市道明寺５丁目５７２番１ ｢道明寺５－４－１８｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 道明寺 660m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 道明寺駅南西方 660m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はみられない。駅徒歩圏で あるものの選好性がやや劣り需要は弱含みであって、地価は横ばいからやや下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線で、藤井寺市内に存する中規模戸建住宅地域を圏域とする。主な需要者は藤井寺市及び 近隣市域も含めた地縁性を有する一次取得者や買替層も含まれる。当該地域は最寄駅から徒歩圏内で一定の利便性を有 するが、既存の古い住宅地域であり、積極的な需要は見込み難く地価も弱含み状態である。中心となる価格帯について は、標準地と同じ土地２００㎡程度で２，０００万円台前半の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性を重視した自用目的の取引が大半であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことや、建築コ ストの上昇等で賃貸事業を想定することは事業採算上困難な地域であることから、収益還元法は適用できなかった。従 って、本件の主たる需要者が市場性を重視するエンドユーザーであることから、市場の実態を反映した比準価格を重視 し、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤井寺 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [ 91.8] [102.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化といった根本的な需要減問 題を内包しつつも、利便性の優劣を中心に土 地価格の二極化が目立つ。 地域要因に特段の変動はみられない。既存の 古い住宅地域であることから需要は弱く、地 価も弱含み状態である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.4 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％