別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
摂津 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
摂津 5-6 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　谷澤　博孝   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 209,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 摂津市東一津屋８７番
｢東一津屋１３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 704  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
特別用途地区


(70,300)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 高層の店舗兼共同住
宅が多い駅前の近隣
商業地域		 西（駅前広場）市道、三方路 水道、ガス、下水 南摂津駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       625 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 南摂津駅前広場接面

 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗兼共同住宅が多い駅前商業地域であり、今後も現況を持続するものと予測する。地域要因に特段の変
化はない。駅前という好立地を背景に、地価はやや上昇基調にて推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は摂津市及びその周辺市における近隣商業地域である。主たる需要者は店舗付共同住宅や賃貸ビルの経営、
マンション等の建設を目的とする個人や不動産業者等が中心である。近隣地域の相対的な繁華性等はやや劣るものの、
モノレール駅の駅前広場に所在する地域であり、利便性等が好感されて一定の需要が認められる。市場の中心価格帯は
、事業者の種類、画地規模等によりばらつきがあり、把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と代替性を有する取引事例から求めたもので、市場実態を反映した実証的な価格であり、特に本
件では地域が類似する事例を多く採用しており、相対的規範性は高い。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な
価格であるが、試算の過程に想定要素を比較的多く含むため、相対的にやや精度が劣る。従って、規範性に優る比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　摂津 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    245,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[126.5]		 [105.0]
100		 209,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    203,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 摂津市の人口は若干の増加傾向で、不動産取
引件数は前年同期間でほぼ横ばいである。同
市内北部と南部で地域的な特徴が異なる。


駅前広場に立地する駅前商業地域である。繁
華性が高いとは言えないものの、一定の利便
性を備え需要は概ね安定的であり、地価は上
昇基調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -11.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 摂津 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００９

-29013		 摂津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6.1m市道
、中間画地
近商

(90,300)
b １００８

-29203		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4m私道、
中間画地
近商
高度4種最高25m
(90,240)
c １０１３

-29008		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東15m国道、
西3.6m、角地
近商

(90,300)
d １００３

-29018		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
e １０１３

-29019		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北14m府道、
西8m、東4m、
南5m、四方路
商業
都計道路予定地
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
272,068  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
277,509 		 100
[ 122.3]
226,908 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
238,000 
b (　           ) 
270,392  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
285,843 		 100
[ 124.9]
228,857 
240,000 
c (　           ) 
246,482  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.9]
281,576 		 100
[ 154.0]
182,842 
192,000 
d (　           ) 
218,296  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
251,040 		 100
[ 137.4]
182,707 
192,000 
e (　           ) 
452,500  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 121.0]
388,926 		 100
[ 184.3]
211,029 
222,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +21.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +43.0
画地　　　　 -10.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +20.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　 +21.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    220,000 円／㎡]  



摂津 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,749,714 
8,697,370 
34,052,344 
28,602,000 
5,450,344 		 （　0.9556）
5,208,349 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    130,208,725 円　　　　（　    185,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
摂津 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 280.00 ＲＣ8 2,030.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
特別用途地区
 70 ％   300 ％   300 ％   704 ㎡     26.5 m x   26.3 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２～８階：共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約５５㎡、２８戸）を想定。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 地域における同種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
80.0 
224.00 
2,780 
622,720 		 5.0  3,113,600 
3.0  1,868,160 

 2～ 8		 住宅
250.00 
90.0 
225.00 
1,853 
416,925 		 2.0  833,850 
2.0  833,850 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,030.00 
88.6 
1,799.00 

3,541,195 		 8,950,550 
7,705,110 
⑨年額支払賃料      3,541,195 円　×　12ヶ月　＝　      42,494,340 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,799.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  17 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,448,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,494,340 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       2,448,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     3,730,214 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,212,126 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,950,550 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          82,077 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,705,110 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,455,511 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,749,714 円　　　　（　        60,724 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
摂津 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,270,000 円  　　　　    454,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,348,270 円  　　　       44,942,340　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      312,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,859,000 円  　　　　    454,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       454,000 円  　　　　    454,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       454,000 円  　　　　    454,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,697,370 円　（　　　　　　        12,354 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 454,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 217,000 円／㎡　×　   2,030.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,602,000 円  
（　　　　　        40,628 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,749,714 円      
②総費用 8,697,370 円      
③純収益　①－② 34,052,344 円      
④建物等に帰属する純収益 28,602,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,450,344 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,208,349 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,398 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    130,208,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     185,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 摂津 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　摂津市東一津屋８７番
 1209005053734-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
摂津 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
摂津 5-6 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　阪口　智   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 209,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 摂津市東一津屋８７番
｢東一津屋１３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 704  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
特別用途地区


(70,300)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 高層の店舗兼共同住
宅が多い駅前の近隣
商業地域		 西（駅前広場）市道、三方路 水道、ガス、下水 南摂津駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       625 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 南摂津駅駅前広場接面

 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大阪モノレール南摂津駅の駅前に存する商業地域であり、商業性は乏しいものの駅距離の利便性から店舗付マン
ション用地として一定の需要が認められ、中心部の地価上昇を受け、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、摂津市及び周辺市において商業地等が存する圏域と判定した。需要者の中心は収益物件の企画・建築を
企図する不動産業者等が想定される。駅前に存するものの、商業繁華性は高くなく、店舗等事業用途は低層部にほぼ限
定される。もっとも、駅前に存するため、他路線への接続を前提とすれば地縁者中心に一定の賃貸需要が存する。その
ため、投資対象として検討する需要者の存在が認められ、地価は上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏において価格牽連関係が認められる取引事例を採用し、試算した。一方、収益価格は賃料水準
が比較的割安であること等を反映し、低位に試算されたが、需要者は取引価格等市場性のみならず収益性も考慮すると
考えられるため、比準価格を重視しつつ、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡もふまえ、鑑定評価額を
上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　摂津 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    245,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[126.5]		 [105.0]
100		 209,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    203,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅選好性の高い北摂エリアにあり、地域経
済は、物価高の影響を受けつつも、不動産需
給は堅調に推移している。


駅前の商業地域として、一定の需要が認めら
れ、中心部の地価上昇の影響を受け、地価は
上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -11.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 摂津 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１１２

-14		 高槻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東20m国道、
中間画地
準工

(70,200)
b １０１３

-29012		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東12m市道、
南10m、角地
工業
地区計画等
(60,200)
c １１０８

-44		 茨木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
北2.9m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,200)
d １１０５

-29		 茨木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5m市道、
南4.7m、角地
商業
高度地区7種
(100,300)
e １０１７

-29006		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東10m市道、
中間画地
２中専
高度3種最高16m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
168,528  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
171,899 		 100
[  81.8]
210,145 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
221,000 
b (　           ) 
189,036  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
188,485 		 100
[  90.2]
208,963 
219,000 
c (　           ) 
304,077  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
304,679 		 100
[ 145.2]
209,834 
220,000 
d (　           ) 
350,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
352,855 		 100
[ 168.7]
209,161 
220,000 
e (　           ) 
343,310  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
350,316 		 100
[ 167.1]
209,645 
220,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +75.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　+106.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　+108.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    220,000 円／㎡]  



摂津 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,156,578 
8,594,773 
33,561,805 
28,350,000 
5,211,805 		 （　0.9556）
4,980,401 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    124,510,025 円　　　　（　    177,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
摂津 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 280.00 ＲＣ8 2,030.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
特別用途地区
 70 ％   300 ％   300 ％   704 ㎡     26.5 m x   26.3 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２～８階：共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約５５㎡、２８戸）を想定 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 地域における同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
80.0 
224.00 
2,600 
582,400 		 5.0  2,912,000 
3.0  1,747,200 

 2～ 8		 住宅
250.00 
90.0 
225.00 
1,807 
406,575 		 3.0  1,219,725 
3.0  1,219,725 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,030.00 
88.6 
1,799.00 

3,428,425 		 11,450,075 
10,285,275 
⑨年額支払賃料      3,428,425 円　×　12ヶ月　＝　      41,141,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,799.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  17 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,448,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,141,100 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,448,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,487,128 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,101,972 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,450,075 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         105,341 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,285,275 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,949,265 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,156,578 円　　　　（　        59,882 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
摂津 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,250,000 円  　　　　    450,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,307,673 円  　　　       43,589,100　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      312,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,825,000 円  　　　　    450,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       450,000 円  　　　　    450,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       450,000 円  　　　　    450,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,594,773 円　（　　　　　　        12,208 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 450,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   2,030.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,350,000 円  
（　　　　　        40,270 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,156,578 円      
②総費用 8,594,773 円      
③純収益　①－② 33,561,805 円      
④建物等に帰属する純収益 28,350,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,211,805 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,980,401 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,074 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    124,510,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     177,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 摂津 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　摂津市東一津屋８７番
 1209005053734-0000
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