別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
摂津 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
摂津 5-4 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　梅田　拓也   TEL.
鑑定評価額 1,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 摂津市千里丘東２丁目７００番
｢千里丘東２－１０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 3,420  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度利用地区


(90,450)
台形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9F3B		 店舗ビルと飲食店が
混在する駅前の商業
地域		 北西（駅前広場）市道、四方路 水道、ガス、下水 千里丘駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 千里丘駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(90,450)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 　駅前広場に面する商業地域として熟成しており、今後も当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。
駅西側再開発事業の期待感から、今後も事業進捗に応じた地価上昇が予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    330,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、摂津市及びその周辺市を主な商圏とする鉄道駅近くの商業地域と判定した。当圏域の主な市場参加者
としては、投資ファンドや大手不動産デベロッパー等が想定され、これらの市場参加者は、土地建物一体としての収益
性又は更地からの開発による投資採算性に着眼して取引の意思決定を行うものと把握される。取引価格は、立地，画地
規模等によって異なり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、対象標準地上の複合商業施設が中心となる駅前の商業地域であり、周辺にはテナントビルや賃貸マンシ
ョン等の収益物件も複数見受けられるが、商業集積度，繁華性の程度については同一需給圏内においてやや低位にある
と認められ、収益価格は保守的な位置付けとなっている。本件では、市場の取引実態を反映した比準価格を標準として
収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    507,000 円／㎡		 [113.4]
100		 100
[104.0]		 100
[159.4]		 [110.0]
100		 381,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    345,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　摂津市の人口は増加傾向、取引件数はほぼ
横ばい傾向で推移している。利便性の高い地
域を中心に不動産市況は安定的に推移してい
る。

　駅西側の再開発事業への期待感から地価は
上昇傾向で推移している。駅接近性に優れ、
底堅い需要が認められ、地価上昇率は拡大し
ている。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 摂津 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００９

-29011		 摂津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東8.4m市道
、北西3.5m、
角地
２住居

(70,200)
b １０１３

-29019		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北14m府道、
西8m、東4m、
南5m、四方路
商業
都計道路予定地
(100,400)
c １０１０

-29015		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18.5m府道、
南西3.8m、
角地
近商
高度地区4種
宅地造成規制区域
(100,400)
d １００７

-29001		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m国道、
中間画地
近商

(90,300)
e １１１０

-6		 箕面市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西16m市道、
南西11.8m、
角地
商業
高度地区8種
高度利用地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
294,025  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
285,624 		 100
[  77.8]
367,126 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
404,000 
b (　           ) 
452,500  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 121.0]
388,926 		 100
[ 111.6]
348,500 
383,000 
c (　           ) 
347,632  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
345,944 		 100
[  94.7]
365,305 
402,000 
d (　           ) 
340,234  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
351,462 		 100
[  94.9]
370,350 
407,000 
e (　           ) 
457,331  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
496,571 		 100
[ 136.3]
364,322 
401,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +21.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    400,000 円／㎡]  



摂津 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

400,900,214 
84,184,436 
316,715,778 
268,380,000 
48,335,778 		 （　0.9343）
45,160,117 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　  1,129,002,925 円　　　　（　    330,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
摂津 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 2,930.17 ＲＣ9F2B 15,841.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
 90 ％   400 ％   450 ％   3,420 ㎡     54.0 m x   48.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下駐車場併設の店舗（フロア貸し）付共同住宅（ファミリータイプ、７５㎡程度） ⑦有効率　  81.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
1,296.96 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
2,980.57 
90.6 
2,701.09 
2,670 
7,211,910 		 10.0  72,119,100 
4.0  28,847,640 

 1～ 1		 店舗
2,965.79 
70.6 
2,092.72 
3,650 
7,638,428 		 10.0  76,384,280 
4.0  30,553,712 

 2～ 2		 店舗
2,965.79 
93.6 
2,774.79 
3,020 
8,379,866 		 10.0  83,798,660 
4.0  33,519,464 

 3～ 9		 住宅
804.60 
95.5 
768.60 
1,930 
1,483,398 		 1.0  1,483,398 
2.0  2,966,796 

計
15,841.31 
81.7 
12,948.80 

33,613,990 		 242,685,826 
113,688,388 
⑨年額支払賃料     33,613,990 円　×　12ヶ月　＝　     403,367,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  12,948.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  81 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      19,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       403,367,880 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　      19,440,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　    35,185,430 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 387,622,450 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       242,685,826 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,232,710 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
      113,688,388 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　      11,045,054 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     400,900,214 円　　　　（　       117,222 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
摂津 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 21,300,000 円  　　　　  4,260,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 12,684,236 円  　　　      422,807,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,470,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   36,210,000 円  　　　　  4,260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,260,000 円  　　　　  4,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,260,000 円  　　　　  4,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      84,184,436 円　（　　　　　　        24,615 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 261,000 円／㎡　×　  15,841.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 268,380,000 円  
（　　　　　        78,474 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 400,900,214 円      
②総費用 84,184,436 円      
③純収益　①－② 316,715,778 円      
④建物等に帰属する純収益 268,380,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 48,335,778 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 45,160,117 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,205 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,129,002,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     330,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 摂津 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　摂津市千里丘東二丁目７００番
 1209005014013-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
摂津 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
摂津 5-4 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　吉田　智範   TEL.
鑑定評価額 1,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 摂津市千里丘東２丁目７００番
｢千里丘東２－１０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 3,420  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度利用地区


(90,450)
台形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9F3B		 店舗ビルと飲食店が
混在する駅前の商業
地域		 北西（駅前広場）市道、四方路 水道、ガス、下水 千里丘駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 駅前広場 交通

施設		 千里丘駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(90,450)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前商業地として成熟しており、地域要因の大きな変動は認められない。駅至近の希少性から、地価水準は上昇
傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    332,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、吹田市、豊中市を含む北摂地域の商業地域一帯と把握した。需要者の中心は、収益不動産保有を目的と
する不動産会社等やマンション開発業者等である。駅前の大規模画地で稀少性を有しており、マンション用地としての
需要は依然として旺盛といえ、地価は上傾傾向となっている。市場の中心価格帯は、規模や業種によって取引価格も異
なることから、圏内の主要な価格帯を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内における取引事例より試算されたものであり、各種補修正も適正に行われたものと判断する
。一方、収益価格は、商業地であるが繁華性に乏しく、土地価格に見合う賃料収入が見込めないことから、やや低位に
試算された。従って、商業地の実勢価格から比較検討し、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    507,000 円／㎡		 [113.4]
100		 100
[104.0]		 100
[160.4]		 [110.0]
100		 379,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    345,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 摂津市の住宅・不動産市場は、概ね堅調とい
えるが、交通利便性から地域の二極化がみら
れる。


地域要因に大きな変動はない。既存の駅前商
業地域であり、優れた交通利便性等から、地
価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 摂津 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００４

-29201		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西9m府道、
東4.4m、
南4.4m、
三方路
準住居

(60,300)
b １０１７

-29211		 摂津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m府道、
中間画地
２住居

(70,200)
c １１０５

-29		 茨木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5m市道、
南4.7m、角地
商業
高度地区7種
(100,300)
d １００９

-29013		 摂津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6.1m市道
、中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
270,936  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
283,276 		 100
[  78.6]
360,402 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
396,000 
b (　           ) 
244,821  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
252,166 		 100
[  68.8]
366,520 
403,000 
c (　           ) 
350,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
352,855 		 100
[  97.4]
362,274 
399,000 
d (　           ) 
272,068  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
277,509 		 100
[  76.1]
364,664 
401,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +17.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +18.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    400,000 円／㎡]  



摂津 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

416,675,337 
87,696,035 
328,979,302 
280,350,000 
48,629,302 		 （　0.9343）
45,434,357 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　  1,135,858,925 円　　　　（　    332,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
摂津 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 2,930.17 ＲＣ9F2B 15,841.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
 90 ％   400 ％   450 ％   3,420 ㎡     54.0 m x   48.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（フロア貸し）付共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積７２㎡程度、７５戸）を想定 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 同種建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
1,296.96 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
2,980.57 
90.6 
2,701.09 
2,720 
7,346,965 		 10.0  73,469,650 
4.0  29,387,860 

 1～ 1		 店舗
2,965.79 
70.6 
2,092.72 
3,879 
8,117,661 		 1.0  8,117,661 
2.0  16,235,322 

 2～ 2		 店舗
2,965.79 
93.6 
2,774.79 
3,230 
8,962,572 		 10.0  89,625,720 
4.0  35,850,288 

 3～ 9		 住宅
804.60 
95.5 
768.60 
2,000 
1,537,200 		 1.0  1,537,200 
2.0  3,074,400 

計
15,841.31 
81.7 
12,948.80 

35,187,598 		 181,973,431 
102,994,270 
⑨年額支払賃料     35,187,598 円　×　12ヶ月　＝　     422,251,176 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  12,948.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  81 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      19,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       422,251,176 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　      19,440,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　    36,696,094 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 404,995,082 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       181,973,431 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,674,156 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
      102,994,270 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　      10,006,099 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     416,675,337 円　　　　（　       121,835 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
摂津 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 22,250,000 円  　　　　  4,450,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 13,250,735 円  　　　      441,691,176　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,470,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   37,825,000 円  　　　　  4,450,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,450,000 円  　　　　  4,450,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,450,000 円  　　　　  4,450,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      87,696,035 円　（　　　　　　        25,642 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,450,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 273,000 円／㎡　×　  15,841.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 280,350,000 円  
（　　　　　        81,974 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 416,675,337 円      
②総費用 87,696,035 円      
③純収益　①－② 328,979,302 円      
④建物等に帰属する純収益 280,350,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 48,629,302 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 45,434,357 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,285 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,135,858,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     332,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 摂津 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　摂津市千里丘東二丁目７００番
 1209005014013-0000
2 　
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備考