令和7年1月15日　提出 摂津 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   摂津 -7 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤原　学   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 摂津市東正雀１３３番４６ ｢東正雀１５－６｣ ②地積 　(㎡) 70   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 摂津市 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 摂津市駅南西方 650m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測さ れる。地価水準は堅調な上昇傾向にあり、当分の間、同傾向にて推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急京都本線及びＪＲ東海道本線沿線の摂津市のほか隣接周辺市内における小規模戸建住宅地域である 。需要者の中心は、同一需給圏内における各駅勢圏に居住する一次・二次取得者層である。総額の割安感があることに 加え、摂津市駅開業により鉄道交通の利便性が向上しており、一定の需要が見込まれる。取引の中心価格帯は７０㎡前 後の土地で１，０００～１，５００万円程度、新築戸建で総額２，５００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模からすると、事業採算性に見合う賃貸共同住宅の想定は現実性に乏しく、また、当該地域におい ては自己使用の戸建住宅が支配的で戸建住宅の賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。した がって、「東正雀地区」における現実の取引市場の実態、すなわち市場性を反映した説得力のある比準価格を標準に、 代表標準地との価格検討も踏まえ、さらには単価と総額との関連をも考慮した上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　摂津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    193,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [101.0] 100 [109.3] [103.0] 100 185,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 摂津市の人口は微増傾向にある。当市の住宅 地の需要は、安威川を境として北部地域は堅 調に推移しているが、南部地域はやや弱含ん だ状況にある。 最寄駅徒歩圏の住宅地として熟成した地域で あり、特に地域要因の変動は見受けられない 。一般的要因の影響により、地価は上昇傾向 で推移している。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％