令和7年1月15日　提出 摂津 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   摂津 -5 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　直   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 摂津市鳥飼西２丁目５２１番１４ ｢鳥飼西２－３６－３｣ ②地積 　(㎡) 73   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西5.5m市道 水道、ガス、下水 南摂津 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道　　　　　　 交通 施設 南摂津駅北東方 1.3km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟している地域で、当面は現状維持で推移するものと予測される。 最寄駅接近の良好な地域の地価上昇を受けて、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大阪モノレール線沿線の駅勢圏を主とする住宅地域等の圏域。需要者は、上記駅勢圏の居住者又は勤務 者等地縁のある戸建住宅を指向する一次取得者層が中心である。摂津市内では交通利便性の劣る住宅地域であるが、駅 接近良好な地域の地価上昇の影響を受け住宅地需要は回復傾向にあり、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心と なる価格帯は、土地については７０㎡前後で１，０００万円程度、新築戸建住宅で総額３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺部に賃貸共同住宅はみられるが、標準地の画地規模の共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試 算しない。当該地域及び周辺は、自己使用目的での戸建住宅の取引が支配的であり当該価格の水準を指標に価格が決定 されることが一般的と認められるので、摂津市南部の標準地との価格均衡等を十分に踏まえ、さらに鳥飼地区の戸建住 宅地の市場動向を勘案の上、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　摂津（府） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 摂津市の人口は増加傾向、土地取引件数は横 ばい傾向にあり、優良物件を中心に需要は堅 調であり、不動産市場は回復傾向が顕著であ る。 大阪モノレール徒歩圏限界地の住宅地域で交 通利便性にやや劣るが、駅接近に優れる地域 の地価上昇を受け、地価は若干の上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％ +0.7 ％