令和7年1月14日　提出 門真 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門真 5-1 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山岡　博   TEL.

鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 276,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 門真市末広町２１６１番外 ｢末広町４３－１０｣ ②地積 　(㎡) 603   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 防火 （その他） 高度利用地区 (90,300) 1:1 事務所 ＳＲＣ5 中層の店舗ビル等が 建ち並ぶ駅前の商業 地域 西20m市道、背面道 水道、ガス、下水 古川橋 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    75 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 古川橋駅南方 150m 法令 規制 近商 (90,300) 防火  高度利用地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中層の店舗ビル等が建ち並ぶ古川橋駅南側の駅前商業地域で、駅北側で大規模な開発事業が進捗中であるが、標 準地周辺については当面は現状を維持すると予測する。立地条件により、地価は上昇傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    285,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    216,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として門真市及び周辺市における駅徒歩圏の商業地域である。需要者は地縁性を有する不動産業者の ほか、店舗事務所用地を求める法人等が中心となる。大阪市に隣接した地域で、比較的豊富な背後人口を有することか ら、駅徒歩圏の商業地においては、多様な用途の需要が認められるなど、市場は堅調に推移している。取引価格は立地 や利用目的等によって異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似の商業地域における実際の取引事例から求められた市場性を反映した実証的な価格である。一方、収 益価格は、想定項目が多くやや精度が劣るが、土地の収益性を反映した理論的な価格で、需要者は市場性のほか、収益 性の観点も考慮して意思決定を行うため、検証手段として有用性を有する。よって、本件では、市場性を反映した比準 価格を中心に、収益価格をも比較考量し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    262,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口はやや減少傾向が続くが、大型商 業施設の進出や駅前で大規模マンションの開 発が見られるなど、駅周辺の商業地需要は概 ね安定している。 古川橋駅前の中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商 業地域で、標準地周辺については当面は現状 での推移を予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％