令和7年1月15日　提出 羽曳野 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -19 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　上田　元嗣   TEL.

鑑定評価額 8,490,000 円  １㎡当たりの価格 92,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市高鷲６丁目３４９番１４ ｢高鷲６－３－１５｣ ②地積 　(㎡) 107   (         15)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南4.2m私道 水道、ガス、下水 高鷲 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北：４．２ ｍ私道 交通 施設 高鷲駅南方 800m 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅地域が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持して推移していくものと 予測する。地域及び市場の状況から、地価は当面若干の弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線の羽曳野市を中心とした住宅地域である。需要者は同圏内からの一次取得者層が中心で ある。圏内の住宅地市場は全般に足踏み状態である。当該標準地の地域は最寄駅からは概ね徒歩圏に位置するものの、 環境面、道路整備等の遅れから選好性にやや劣り、価格は若干弱含みである。中心的価格帯は、土地で７００～９００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の中小規模一般住宅を主とする地域であり、標準地の画地規模等から、経済合理性ある賃貸事業を想定することが 困難であったため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、市場において成立した正常な取引事例をもとに試算さ れた価格であり、市場の実態を反映し実証性に優れている。よって、当該標準地については、代表標準地からの検討結 果にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [104.0] 100 [ 88.7] [104.0] 100 92,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費や住宅投資には若干弱さがあるものの経 済は緩やかに回復している。当市の人口は減 少傾向にあり、住宅需要も全般にやや伸び悩 んでいる。 地域要因に格別の変動はない。街区や街路の 整備水準がやや劣り、環境面にやや劣る地域 であり、需要はやや弱めである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.4 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％