令和7年1月15日　提出 羽曳野 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -10 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　隆志   TEL.

鑑定評価額 7,410,000 円  １㎡当たりの価格 73,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市野４７６番３２ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い幹線道路背後の住 宅地域 南4.7m市道 水道、ガス 恵我ノ荘 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．７ｍ 市道 交通 施設 恵我ノ荘駅南方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持しつつ、地価はやや弱含みで推 移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線の羽曳野市及びその周辺市の小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域の範囲である。主な需 要者は自己居住目的で地縁のある一次取得者層と認められ、圏外からの転入は少ない。当該地域は最寄り駅から遠く利 便性に劣るため、需要は依然としてやや弱含み傾向で推移している。対象標準地と同規模の土地で６００～８００万円 程度が取引の中心価格帯と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は持ち家が建ち並ぶ住宅地域に存しており、転勤等に伴う一時的な賃家がまれに見られる程度で、賃貸市場 が未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。また、居住環境が重視される自用目的の取引が中心となってお り、実際の取引価格が意思決定に当たって指標とされていると認められる。よって、本件では、市場の実態を反映した 比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [104.0] 100 [111.7] [104.0] 100 73,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口の減少傾向が継続する中で、市況 は回復しつつあり、需要はやや弱含みから横 ばいで推移している。 小規模一般住宅地域として熟成しており、地 域要因の変動は特段認められず、地価はやや 弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％