令和7年1月15日　提出 柏原 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏原 -14 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　青木　令子   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏原市片山町１４番４２ ｢片山町１－９２｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 高度1種最高10m (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南4.3m市道 水道、ガス、下水 河内国分 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　４． ３ｍ市道 交通 施設 河内国分駅北西方 550m 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の既存住宅地域である。地域要因に変動は見られず今後とも現状を維持する と予想される。需給動向から地価は緩やかな下落基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ関西本線、近鉄大阪線沿線を中心とする柏原市内の中小規模一般住宅地域と判定した。主たる需要者 は柏原市内に生活圏を有する一次取得者層と把握した。柏原市は近年生産年齢人口の減少に伴い住宅需要は利便性に優 れる物件に偏る傾向にあり、特に駅徒歩圏外、山手住宅については依然低調である。需要の中心となる価格帯は土地で は１００㎡程度で１０００～１１００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。よって賃貸物件は土地所有者による有効利用や戸建住宅の短期賃貸程 度であり取引は自らの居住を目的とするものが中心である。したがって収益価格は試算せず周辺環境等が類似した規範 性の高い事例を中心に求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ単価と総額との関連も考慮し鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    149,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [104.0] 100 [146.3] [104.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏原市は人口の減少、高齢化が進む。住宅需 要は利便性に優れた物件に偏り山手住宅の需 要は依然として弱い。 丘陵地の街区整然とした住宅地。地域要因の 変動は見られない。利便性に劣ることから需 要は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％