別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
柏原 -12 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏原 -12 大阪府 大阪第4 氏名  不動産鑑定士 青木 令子   TEL.
鑑定評価額 8,400,000 円  1㎡当たりの価格 83,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
65,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
柏原市大字高井田1204番338
②地積
 (㎡)
101  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種


(70,200)

1:1.5
住宅

W2
中小規模一般住宅が
建ち並ぶ丘陵地の住
宅地域
南東6.8m市道 水道、ガス 高井田

900m
(2)



①範囲 東    25 m、西    35 m、南    20 m、北     0 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         100 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6.8
m市道
交通

施設
高井田駅北東方

900m
法令

規制
1中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
中小規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の既存住宅地域である。地域要因に大きな変動は見られない。需給動向から
みて地価はしばらくは緩やかな下落傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            83,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR関西本線、近鉄大阪線沿線を中心とする柏原市内の中小規模一般住宅地域と判定した。主たる需要者
は柏原市内に生活圏を有する一次取得者層と把握した。柏原市は近年生産年齢人口の減少に伴い住宅需要は利便性に優
れる物件に偏る傾向にあり、特に山手住宅については低調である。需要の中心となる価格帯は土地では100㎡程度で
800~900万円程度、新築戸建住宅は3000万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ街区整然とした丘陵地の住宅地域である。近隣地域及び周辺に賃貸住宅は見ら
れず、取引は自らが住宅として利用する目的のものが中心であることから収益価格は試算しなかった。よって、規範性
の高い事例により求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮して鑑定
評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 柏原 -6                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +4.0
[前年代表標準地等の価格]
        149,000 円/㎡
[101.3]
100
100
[104.0]
100
[179.6]
[103.0]
100
83,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           83,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
柏原市は人口の減少、高齢化が進む。住宅需
要は利便性に優れた物件に偏り山手住宅の需
要は依然として弱い。


街区整然とした丘陵地の住宅地域であり地域
要因の変動はない。生活利便性に劣ることか
ら需要は弱含みである。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     +8.0
環境       +68.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.6 %  %
3 試算価格算定内訳 柏原 -12 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 6232

-3
柏原市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6.7m市道、
中間画地




準工

(70,200)
b 6232

-6
柏原市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m市道、
西3m、角地




2中専
高度地区2種
(70,160)
c 6232

-17
柏原市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4.8m市道、
東4m、角地




準工

(80,200)
d 6232

-24
柏原市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東3.9m市道
、中間画地




1住居
高度地区3種
(70,160)
e 6422

-4
柏原市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東5.7m市道、
西1.5m、
二方路



2中専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
92,183  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

88,283 
100
[ 110.0]

80,257 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

82,700 
b (            
110,190  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

108,029 
100
[ 129.7]

83,291 

85,800 
c (            
89,995  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

83,693 
100
[ 103.9]

80,551 

83,000 
d (            
46,290  
100
[  75.0]
[  99.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

61,226 
100
[  79.0]

77,501 

79,800 
e (            
97,388  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

93,984 
100
[ 115.0]

81,725 

84,200 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +7.0 環境     +25.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境      +5.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 転売目的
の為
%/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +4.0 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境     +15.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      83,200 円/㎡]  



柏原 -12 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象地を含む近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域であり、自用の取引が中心で賃貸市場
が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 柏原 -12 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  柏原市大字高井田1204番338
1218000029012-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
柏原 -12 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏原 -12 大阪府 大阪第4 氏名  不動産鑑定士 坂口 由記   TEL.
鑑定評価額 8,380,000 円  1㎡当たりの価格 83,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
65,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
柏原市大字高井田1204番338
②地積
 (㎡)
101  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種


(70,200)

1:1.5
住宅

W2
中小規模一般住宅が
建ち並ぶ丘陵地の住
宅地域
南東6.8m市道 水道、ガス 高井田

900m
(2)



①範囲 東    25 m、西    35 m、南    20 m、北     0 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         100 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6.8
m市道
交通

施設
高井田駅北東方

900m
法令

規制
1中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
中小規模住宅を中心とする住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく今後も同様の住環境を維持すると予測する
。利便面に劣る高台丘陵地にあって、地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            83,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR関西本線・近鉄大阪線沿線を中心とする柏原市内丘陵地、高台の住宅地域である。地価は駅徒歩圏
の街路条件の良い平地にある住宅地は横這い乃至微増、丘陵地、高台、駅距離のある住宅地は下落傾向にある。当該エ
リアは生活利便性等に劣ることから需要は弱く、かつてのニュータウンは高齢化が進み空家も増加している。引合いが
弱く相対的な割安感が生じており市場では中古戸建で総額数百万円と安値での取引が散見される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は丘陵地の中小規模住宅地域であり主として自用目的の取引が中心である。収集した取引事例は地域特性の類
似した周辺類似地域内のもので説得力を有する。一方、周辺に共同住宅は見られず、また標準地の画地規模から収益物
件の想定は困難であるため収益還元法の適用は見送った。したがって市場性を反映した比準価格を標準とし、また単価
と総額との関連の適否及び下記代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 柏原 -6                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +4.0
[前年代表標準地等の価格]
        149,000 円/㎡
[101.3]
100
100
[104.0]
100
[180.7]
[103.0]
100
82,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           83,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
市内人口は微減傾向、高齢化が進む。物価高
騰により消費動向は慎重で、住宅地需要は丘
陵地、高台エリアと駅徒歩圏平坦地の二極化
が鮮明である。

古くに開発された高台住宅地域で、地域要因
に特段の変動は認められない。生活利便性等
に劣ることから地価は下落傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     +8.0
環境       +69.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.8 %  %
3 試算価格算定内訳 柏原 -12 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 6422

-24
柏原市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南西4.5m市道
、南東4.1m、
角地



2中専
高度地区2種
(80,180)
b 6422

-6
柏原市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4.8m市道
、中間画地




1中専
高度地区2種
土砂災害警戒区域
(70,192)
c 6422

-34
柏原市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4.4m道路
、中間画地




2中専
高度地区2種
(70,176)
d 6422

-23
柏原市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東5.5m市道、
北5m、角地




1中専
高度地区2種
(80,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
78,134  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

74,190 
100
[  92.0]

80,641 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

83,100 
b (            
63,567  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

62,686 
100
[  78.4]

79,957 

82,400 
c (            
91,451  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

90,364 
100
[ 112.0]

80,682 

83,100 
d (            
101,084  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

96,807 
100
[ 120.0]

80,673 

83,100 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境      -8.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +5.0 環境     +10.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境     +20.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      83,000 円/㎡]  



柏原 -12 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
標準地の画地条件から賃貸共同住宅の建設は物理的・経済的に困難であり、また戸建住宅の賃貸市場は成立しな
いことから収益還元法は適用しない。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 柏原 -12 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  柏原市大字高井田1204番338
1218000029012-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考