令和7年1月15日　提出 柏原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏原 -2 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　橋本　一志   TEL.

鑑定評価額 7,650,000 円  １㎡当たりの価格 76,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏原市国分市場２丁目２５３９番７ ｢国分市場２－１１－１８｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅と 工場が混在する住宅 地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 河内国分 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ５ｍ市道 交通 施設 河内国分駅東方 1.3km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。今後とも現状を維持すると予想さ れる。地価は引き続き緩やかな下落で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線・ＪＲ関西本線沿線を中心とする柏原市内の中小規模一般住宅地域と判定。需要者の中心は柏 原市内の居住者である。中小規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であるが、駅距離、住環境等にやや劣り、当該 エリアの需要は弱く、市場は引き続き低迷状態にある。中心となる価格帯は土地で１００㎡程度で８００万円前後、新 築戸建住宅は２，７００万円前後の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用の取引が中心で貸家として供されることは稀であり、賃貸市 場が未成熟であると判断される地域であることから、収益価格は試算しなかった。従って、市場性を反映した実証的な 価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    149,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [104.0] 100 [193.9] [102.0] 100 76,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏原市は人口の減少、高齢化が進んでいる。 住宅地の地価は利便性等が良好な地域は上昇 、それ以外の地域は横ばい乃至下落傾向であ る。 住宅地域として熟成しており、地域要因に大 きな変動はない。駅徒歩圏外に位置して住環 境もやや劣るため、地価は依然として下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +83.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％