令和7年1月15日　提出 箕面 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 5-6 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　由里　正博   TEL.

鑑定評価額 422,000,000 円  １㎡当たりの価格 405,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 300,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市白島１丁目１０４８番外 ｢白島１－１－８｣ ②地積 　(㎡) 1,042   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区6種 地区計画等 1.5:1 店舗 Ｗ1 中低層の店舗等が建 ち並ぶ路線商業地域 南25m市道 水道、ガス、下水 箕面萱野 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北急線延伸事業により、箕面 萱野駅が令和６年３月に開業 し、利便性が向上した。 街 路 ２５ｍ市道 交通 施設 箕面萱野駅北方 200m 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度地区6種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中低層の店舗、事業所等が建ち並ぶ商業地域であり、北大阪急行線延伸事業による新駅開業により、利便性は大 きく向上した。新駅開業の影響は大きく、暫時、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    425,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    298,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、箕面市を中心に大阪府北摂エリアに存する商業地域と広域的に判定した。需要者はロードサイド型店舗 や事業所等の経営を企図する企業等が中心であると考えられる。北大阪急行線が延伸され新駅が開業したことにより、 利便性が大きく向上し、需要は強く、地価は上昇傾向で推移している。当該圏域の中心となる価格帯は、立地条件や取 引事情、画地規模等によりばらつきがあり、一概に把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は店舗や事業所等が混在する商業地域に存するため、対象標準地の市場性を適正に反映した比準価格の説得 力は高い。一方収益価格は、対象標準地の収益性に着目し求めた理論的な価格である。比準価格と比し低位に求められ たが、賃料の上昇が地価上昇に比べ遅行していること、建築費の高騰等によるものと考えられる。以上より、比準価格 を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    293,000 円／㎡ [103.4] 100 100 [100.0] 100 [ 75.3] [100.0] 100 402,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    380,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 箕面市の商業地の不動産市場は活性化してい る。利便性や繁華性の良好な地域では、地価 は上昇傾向で推移している。 中低層の店舗、事業所等が建ち並ぶ商業地域 で、新駅の開業により、周辺地域の繁華性は 大きく向上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.6 ％  ％