令和7年1月15日　提出 箕面 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 5-4 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　立入　健一郎   TEL.

鑑定評価額 870,000,000 円  １㎡当たりの価格 740,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 520,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市船場東３丁目１番１ ｢船場東３－１－６｣ ②地積 　(㎡) 1,176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,600) 防火 （その他） 高度地区8種 高度利用地区 (100,600) 1:2 店舗兼事務所 ＲＣ6F1B 中高層の店舗、事務 所ビルが建ち並ぶ商 業地域 西60m国道、三方路 水道、ガス、下水 箕面船場阪大前近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北急線延伸事業により箕面船 場阪大前駅が令和６年３月に 開業 街 路 ６０ｍ国道 交通 施設 箕面船場阪大前駅近接 法令 規制 商業 (100,600) 防火  高度地区8種 高度利用地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、中高層店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、今後も現状の商環境を維持する ものと予測する。地価水準については、新駅開業等により上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    774,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    706,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は箕面市及び周辺市において、店舗付事務所等が建ち並ぶ商業地域である。需要者は資金力を有する法人等 が中心である。北大阪急行線の延伸事業により令和６年３月に新駅が設置された。また、近年、船場東地区においては 大阪大学の箕面キャンパスが開校、箕面市立文化芸能劇場・船場図書館等が開館したこと等から、需要は旺盛である。 需要の中心となる価格帯については、その位置、規模等によりばらつきが見られることから、把握し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、主たる需要者は類似地域の取引状況及び収益性に着目して 意思決定を行うと考えられる。比準価格は規範性の高い事例を採用しており、また、収益価格は純収益及び還元利回り 等適切に求められている。よって、市場実態を反映した比準価格及び商業地の収益性を反映した収益価格を関連付け、 市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    680,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　箕面（府） 5-3             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    710,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 箕面市の人口は、過去５年間で微増傾向にあ る。取引価格は上昇傾向、取引件数も増加傾 向にある。 北大阪急行線の延伸事業により、船場地区に 新駅が設置されたこと等から、需要は旺盛で 地価は強含みで推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.8 ％ +4.2 ％