鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
大東 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大東 9-2

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　前田　陽子

TEL.

鑑定評価額

68,500,000 円

１㎡当たりの価格

123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大東市氷野３丁目３０５番３｢氷野３－１３－３｣				②地積　(㎡)	557 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1:1	工場	工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域	北12m市道	水道、下水	住道 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

工場、倉庫の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

住道駅北西方

1.6km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模工場や倉庫、事業所等が集積する工業地域として熟成しており、当面現況にて推移していくものと思料
する。大型物流施設向きではないが、需要は底堅く、地価水準は安定的に推移すると思料する。

(3)最有効使用の判定

工場、倉庫の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京阪及び大阪東部エリアの工業・物流地域。需要者の中心は、機械・化学・金属等地場の中小企業が大半
を占める。標準地のように画地規模が比較的小さい土地は昨今主流の大型物流基地には向かないものの、インフラの整
備された内陸型の工場用地は希少性があり、売り物件が出ると地場企業の拡張需要でまかなわれている。類似物件の取
引実態からみて、概ね１㎡当たり１０万円台とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

工場・倉庫等に対する需要は自用が中心ではあるが、賃貸需要もある程度認められる。そこで貸工場兼倉庫経営を想定
した収益価格も求めたが、画地規模が小さく、また一括貸しで賃料水準が抑えられることからやや低位に試算された。
よって本件評価にあたっては、自用目的の取引を反映した比準価格を中心に賃貸需要を反映した収益価格を関連づけ、
類似地域等における標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    118,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日銀による低金利政策の見直しが模索される
なか、我が国不動産市場の相対的な地政学的
安定性から投資資金の流入が続いている。

中小規模工場等が建ち並ぶ工業地域として熟
成しており、大きな変動要因は見当たらない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大東 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０９ -30	大東市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、北6m、角地		２中専 (70,200)
b	９０９ -31	大東市		底地	（　）	長方形	西6.2m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	９０９ -36	大東市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南11.1m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	９０９ -41	大東市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.7m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	９０９ -22	大東市		底地	（　）	長方形	北7m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,635	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	125,574	100 [ 96.3]	130,399	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	130,000
b	(　 103,458) 123,822	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	128,651	100 [ 96.0]	134,011		134,000
c	(　 ) 110,843	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	116,329	100 [ 103.5]	112,395		112,000
d	(　 ) 123,954	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	127,673	100 [ 94.1]	135,678		136,000
e	(　 85,663) 122,286	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	127,055	100 [ 101.4]	125,301		125,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 127,000 円／㎡]

大東 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,983,042	2,280,160	7,702,882	5,374,900	2,327,982	（　0.9549） 2,222,990	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	54,219,268 円　　　　（　 97,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大東 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場・倉庫	330.00	Ｓ2	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	557 ㎡	23.3 m x 23.9 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造２階建工場・倉庫を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場・倉庫	660.00	100.0	660.00	1,350	891,000	3.0	2,673,000
							1.0	891,000
～

～

～

～

計		660.00	100.0	660.00		891,000		2,673,000
								891,000

⑨年額支払賃料	891,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,692,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,692,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 855,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,836,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,673,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,592 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 891,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 121,810 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,983,042 円　　　　（　 17,923 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大東 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	455,500 円	91,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	320,760 円	10,692,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 547,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 774,300 円	91,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,100 円	91,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,100 円	91,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,280,160 円　（　　　　　　 4,094 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,100,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0590	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 60 ％　＋　0.0620 × 20 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,374,900 円（　　　　　 9,650 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,983,042 円
②総費用	2,280,160 円
③純収益　①－②	7,702,882 円
④建物等に帰属する純収益	5,374,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,327,982 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,222,990 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,991 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,219,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大東 9-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大東市氷野三丁目３０５番３	1217000104714-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
大東 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大東 9-2

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　三原　寛憲

TEL.

鑑定評価額

68,500,000 円

１㎡当たりの価格

123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大東市氷野３丁目３０５番３｢氷野３－１３－３｣				②地積　(㎡)	557 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1:1	工場	工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域	北12m市道	水道、下水	住道 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

工場、倉庫の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

住道駅北西方

1.6km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の工場等が多い内陸型の工業地域で、住宅転用も少なく、今後とも現状を維持するものと予測する。需
要に対し従前から供給が少なく、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場、倉庫の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 95,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大東市や隣接市等を含む大阪府東部の内陸型工業地域である。主な需要者は工場拡張又は移転を目論む地
場の中小製造業者等である。市街地に近接かつ工場用途に純化した工業地で、街路は整然とし幹線道路へのアクセスも
良好なため、需要は堅調である。工業地の取引は個別性が強く当事者間の個別事情が介在することも多いため、中心価
格帯の把握は困難であるが、価格水準は坪３５万円～４５万円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は大東市の工業地の取引事例より試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、自己
使用での需要が強い地域であり、また、一棟貸しで賃料水準が低く抑えられることから、収益価格はやや低位に試算さ
れた。したがって、市場性を反映した実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量の上、大東市及び周辺市の工業
地の標準地価格及び前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済の先行き不透明感はあるものの、人材確
保が容易で幹線道路等へのアクセス至便な工
業地の需給は安定し地価はやや上昇傾向にあ
る。

価格形成に影響を与える地域要因の変動は特
にない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大東 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０９ -41	大東市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.7m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	９０９ -14	大東市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南8.5m市道、東6.1m、角地		工業 (70,200)
c	９１５ -24	大東市		貸家建付地	（　）	不整形	東9.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	９０９ -8	大東市		更地	（　）	長方形	西8.2m市道、東2.6m、二方路		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,954	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	127,673	100 [ 96.0]	132,993	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 144,258	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	146,945	100 [ 111.6]	131,671		132,000
c	(　 ) 95,078	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	124,314	100 [ 106.7]	116,508		117,000
d	(　 ) 94,747	100 [ 80.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	123,408	100 [ 99.5]	124,028		124,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	関連会社間取引	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +8.0
d	関連会社間取引	％／月 +0.53	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

大東 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,613,300	2,204,780	7,408,520	5,133,000	2,275,520	（　0.9549） 2,172,894	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	52,997,415 円　　　　（　 95,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大東 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場・倉庫	330.00	Ｓ2	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	557 ㎡	23.3 m x 23.9 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造２階建工場・倉庫を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場・倉庫	660.00	100.0	660.00	1,300	858,000	3.0	2,574,000
							1.0	858,000
～

～

～

～

計		660.00	100.0	660.00		858,000		2,574,000
								858,000

⑨年額支払賃料	858,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,296,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,296,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 823,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,472,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,574,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,681 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 858,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 117,299 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,613,300 円　　　　（　 17,259 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大東 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	435,000 円	87,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	308,880 円	10,296,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 547,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 739,500 円	87,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,000 円	87,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,000 円	87,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,204,780 円　（　　　　　　 3,958 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,000,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0590	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 60 ％　＋　0.0620 × 20 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,133,000 円（　　　　　 9,215 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,613,300 円
②総費用	2,204,780 円
③純収益　①－②	7,408,520 円
④建物等に帰属する純収益	5,133,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,275,520 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,172,894 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,901 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,997,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大東 9-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大東市氷野三丁目３０５番３	1217000104714-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考