別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
松原 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松原 5-3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　西浦　宣行   TEL.
鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 89,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松原市岡４丁目１０５番２外
｢岡４－６－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,471  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1:1.5		 営業所兼作業所

Ｓ4		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 南37m府道 水道、ガス 河内松原

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 営業所兼作業所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３７ｍ府道 交通

施設		 河内松原駅南方

1.9km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 府道沿いの自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域を形成している。地域要因の動きは静態的であった
が、堺市美原区及び新堂地区の大型商業施設進出の影響もあり、今後地価は上昇傾向を続けるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 営業所兼作業所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね大阪府下南部圏域の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、全国的事業を展開する法
人等である。大阪府の産業道路として機能する大阪中央環状線に立地することもあり、交通量は多い地域であることか
ら広域的な商業背後地が形成されているが、顧客を誘引する店舗等が少なく需要も無く取引の顕在もなかったが、最近
値頃感から高値の取引もあるが、規模、用途、財務状況等により異なり、中心となる価格帯の特定は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益物件としての利用としては、自家自用を前提とした需要が主な地域であり、賃貸市場は未成熟であるため（一部賃
貸物件が存しても、各法人の投資採算性を反映して内在化している）、収益価格の相対的な規範性が劣るものと判断さ
れる。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地の価
格との検討を踏まえて調整した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    262,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[103.0]		 100
[229.2]		 [100.0]
100		 114,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は足踏み感も残るものの、緩やかな回復
局面を迎え、不動産市場は徐々に回復を見せ
つつある。松原市内路線商業地の需要は高ま
りが続いている。

最寄駅への交通接近性は劣位であるが、交通
量が多い府道沿いの路線商業地域である。地
価は値頃感があることから、強気の動きを示
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +86.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松原 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８１２

-1009		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24m府道、
西14m、
二方路
２住居
高度地区2種
(80,200)
b ０８１２

-1040		 松原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東24m府道、
北6.3m、角地
２住居
高度地区2種
(80,200)
c ０８１０

-26		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7m府道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,200)
d ０８１３

-3		 松原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西23m府道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(70,200)
e ０８１３

-7		 松原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東12m府道、
中間画地
準工
特別業務地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,328  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
131,081 		 100
[ 113.8]
115,185 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
115,000 
b (　           ) 
126,374  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
132,822 		 100
[ 115.2]
115,297 
115,000 
c (　           ) 
136,100  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
136,100 		 100
[ 104.7]
129,990 
130,000 
d (　           ) 
144,616  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
148,521 		 100
[ 129.5]
114,688 
115,000 
e (　           ) 
133,276  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
138,257 		 100
[  98.7]
140,078 
140,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.4 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.6 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -0.8 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



松原 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,143,856 
7,740,600 
28,403,256 
22,522,500 
5,880,756 		 （　0.9472）
5,570,252 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    118,516,000 円　　　　（　     80,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松原 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
営業所兼作業所 600.00 Ｓ4 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   1,471 ㎡     28.5 m x   60.0 m  前面道路：府道     　  37.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸形式：１階営業所兼作業所、２階～４階営業所で一棟貸し。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 営業所兼作業所
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
2,100 
3,150,000 		 6.0  18,900,000 
2.0  6,300,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
100.0 
1,500.00 

3,150,000 		 18,900,000 
6,300,000 
⑨年額支払賃料      3,150,000 円　×　12ヶ月　＝　      37,800,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,800,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,024,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,776,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,900,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         173,880 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,300,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,193,976 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,143,856 円　　　　（　        24,571 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松原 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,890,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,134,000 円  　　　       37,800,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,409,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,677,500 円  　　　　    315,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       315,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       315,000 円  　　　　    315,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,740,600 円　（　　　　　　         5,262 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 315,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0715     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,522,500 円  
（　　　　　        15,311 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,143,856 円      
②総費用 7,740,600 円      
③純収益　①－② 28,403,256 円      
④建物等に帰属する純収益 22,522,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,880,756 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,570,252 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,787 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    118,516,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松原 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松原市岡四丁目１０５番２
 1221000220198-0000
2 　松原市岡四丁目１０５番４
 1221000220200-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
松原 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松原 5-3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松本　智子   TEL.
鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 89,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松原市岡４丁目１０５番２外
｢岡４－６－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,471  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1:1.5		 営業所兼作業所

Ｓ4		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 南37m府道 水道、ガス 河内松原

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 営業所兼作業所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３７ｍ府道 交通

施設		 河内松原駅南方

1.9km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大阪中央環状線沿いにゼネラルチェーンの出店が見られる路線商業地域である。近年、市内及び周辺市域で商業
施設の出店が相次ぐことから路線商業地の需要は高まっており、地価は当面上昇基調にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 営業所兼作業所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南大阪エリアの幹線道路沿いの路線商業地域で、主な需要者は沿道型店舗展開を目論む法人のほか、物流
施設のデベロッパー等も含まれる。商業集積性は高くはないものの、交通量の多さやＩＣへの接近性など路線商業地と
しての立地に問題はない。周辺地区で大型開発に相次ぎ、物流施設や店舗用地となり得る纏まった画地規模の路線商業
地需要は確実に高まっている。中心価格帯は取引件数が少なく需要者の資本規模や立地等により異なり把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、賃料の保守性等により投下資本に見合う賃料収受が困難な為に低位に試算され、試算過程に想定要素も多
く規範性が劣る。一方、比準価格は松原市を中心に代替競争関係にある周辺都市の幹線道路沿いの事例を広域的に多数
収集選択し試算した。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    262,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[103.0]		 100
[229.2]		 [100.0]
100		 114,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 松原市内の路線商業地の価格は、周辺都市と
比べた値頃感やＩＣへの接近性などを背景に
、上昇傾向にある。


近隣地域に特段の変動要因はないが、市内及
び周辺市域で物流倉庫等の開発計画が進行中
で、地価の上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +86.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松原 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８１２

-1009		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24m府道、
西14m、
二方路
２住居
高度地区2種
(80,200)
b ０８１２

-1040		 松原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東24m府道、
北6.3m、角地
２住居
高度地区2種
(80,200)
c ０８０３

-1009		 羽曳野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南10.5m府道、
北3m、二方路
２住居
河川保全区域
(60,200)
d ０８１３

-3		 松原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西23m府道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,328  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
131,081 		 100
[ 114.8]
114,182 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
114,000 
b (　           ) 
126,374  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
132,822 		 100
[ 116.1]
114,403 
114,000 
c (　           ) 
114,486  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
124,265 		 100
[ 106.3]
116,900 
117,000 
d (　           ) 
144,616  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
148,521 		 100
[ 128.3]
115,761 
116,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.4 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.6 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.6 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



松原 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,455,402 
7,587,000 
27,868,402 
21,950,500 
5,917,902 		 （　0.9472）
5,605,437 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    119,264,617 円　　　　（　     81,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松原 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
営業所兼作業所 600.00 Ｓ4 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   1,471 ㎡     28.5 m x   60.0 m  前面道路：府道     　  37.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸形式：１階営業所兼作業所、２～４階営業所で一棟貸し。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 営業所兼作業所
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
2,060 
3,090,000 		 6.0  18,540,000 
2.0  6,180,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
100.0 
1,500.00 

3,090,000 		 18,540,000 
6,180,000 
⑨年額支払賃料      3,090,000 円　×　12ヶ月　＝　      37,080,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,080,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,966,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,113,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,540,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         170,568 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,180,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,171,234 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,455,402 円　　　　（　        24,103 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松原 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,842,000 円  　　　　    307,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,112,400 円  　　　       37,080,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,409,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,609,500 円  　　　　    307,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       307,000 円  　　　　    307,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       307,000 円  　　　　    307,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,587,000 円　（　　　　　　         5,158 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 307,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0715     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,950,500 円  
（　　　　　        14,922 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,455,402 円      
②総費用 7,587,000 円      
③純収益　①－② 27,868,402 円      
④建物等に帰属する純収益 21,950,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,917,902 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,605,437 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,811 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    119,264,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      81,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松原 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松原市岡四丁目１０５番２
 1221000220198-0000
2 　松原市岡四丁目１０５番４
 1221000220200-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考