別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
松原 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松原 5-2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　呉山　雅俊   TEL.
鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松原市天美南２丁目８４番３
 ②地積
　(㎡)		 173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1.2		 店舗兼住宅

ＬＳ2		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 北4.3m市道 水道、ガス、下水 河内天美

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南    10 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 西方に南側隣接地共同住宅の
専用通路あり		 街

路		 ４．３ｍ市道 交通

施設		 河内天美駅東方

350m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺大型商業施設の開業により、繁華性の低下が指摘される一方、良好な駅接近性を背景に、今後住系用途の比
重が高まると予測する。かかる商環境を背景に需要は弱含みであり、地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、松原市を中心に周辺市に及ぶ商業地域一円であり、特に駅前商業地域と高い代替性が認められる。主た
る需要者は店舗事業を営む個人事業主等が想定される。当地域は周辺大型商業施設の開業による繁華性の低下から、需
要は弱含みであり、地価は下落傾向にて推移すると予測する。なお、市場の中心価格帯は、取引件数が相対的に乏しく
把握は困難であるが、概ね坪当たり４０万円台中盤程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象基準地の如く、近隣商業地域の地価は、主たる需要者が個人事業者等であるため、収益性もある程度考慮されるも
のの、自用としての価値にウエイトを置いて価格形成がなされているのが現状である。従って、本件では比準価格を標
準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    262,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[103.0]		 100
[189.9]		 [100.0]
100		 137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は持ち直しの動きが見られる一方、
歴史的な円安水準や原材料価格の高騰の影響
により、業績が悪化する産業も見られる。


地域要因について特段の変動は認められない
。周辺大型商業施設開業の影響により需要は
弱含みであり、地価は下落傾向にて推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +12.5
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松原 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０１

-1011		 富田林市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南25.1m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ０８０４

-1010		 河内長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.9m市道
、
北西13.5m、
角地
近商

(90,300)
c ０８１４

-1029		 松原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(70,160)
d ０８１０

-25		 松原市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西7m府道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,200)
e ０８１０

-1034		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南12m府道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
145,862  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
151,842 		 100
[ 115.8]
131,124 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
131,000 
b (　           ) 
119,482  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
123,031 		 100
[  82.7]
148,768 
149,000 
c (　           ) 
111,836  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
111,836 		 100
[  81.3]
137,560 
138,000 
d (　           ) 
122,582  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
136,202 		 100
[  96.9]
140,559 
141,000 
e (　           ) 
149,967  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
154,916 		 100
[ 114.5]
135,298 
135,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    137,000 円／㎡]  



松原 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,747,220 
1,332,170 
5,415,050 
4,560,150 
854,900 		 （　0.9479）
810,360 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     17,616,522 円　　　　（　    102,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松原 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅 115.00 Ｓ3 345.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   173 ㎡     12.4 m x   13.6 m  前面道路：市道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸しの店舗、上層２～３階はファミリータイプ住戸平均専有面積５５㎡４戸程度の３階建店舗付共同住宅を想定。 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 ３階建ての店舗付き共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.00 
90.0 
103.50 
2,277 
235,670 		 5.0  1,178,350 
2.0  471,340 

 2～ 3		 住宅
115.00 
95.0 
109.25 
1,620 
176,985 		 1.0  176,985 
2.0  353,970 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.00 
93.3 
322.00 

589,640 		 1,532,320 
1,179,280 
⑨年額支払賃料        589,640 円　×　12ヶ月　＝　       7,075,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     322.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費授受は標準的でないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,075,680 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       566,054 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,509,626 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,532,320 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,097 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,179,280 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         223,497 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,747,220 円　　　　（　        39,001 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松原 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 387,000 円  　　　　     64,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 212,270 円  　　　        7,075,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      548,200 円  　　　　     64,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,500 円  　　　　     64,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,500 円  　　　　     64,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,332,170 円　（　　　　　　         7,700 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,560,150 円  
（　　　　　        26,359 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,747,220 円      
②総費用 1,332,170 円      
③純収益　①－② 5,415,050 円      
④建物等に帰属する純収益 4,560,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 854,900 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 810,360 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,684 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,616,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     102,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松原 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松原市天美南二丁目８４番３
 1221000139667-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
松原 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松原 5-2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　木村　浩次郎   TEL.
鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松原市天美南２丁目８４番３
 ②地積
　(㎡)		 173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1.2		 店舗兼住宅

ＬＳ2		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 北4.3m市道 水道、ガス、下水 河内天美

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南    10 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 西側、南側隣接地共同住宅の
専用通路あり		 街

路		 ４．３ｍ市道 交通

施設		 河内天美駅東方

350m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は低層の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であるが、一部では住居系への移行の動きが見られる。地
価は依然として弱含みである。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね松原市及び周辺市の最寄駅に近い近隣商業地域である。需要者の中心は、地縁性を有する小売店舗の
経営者等の個人事業者である。近隣の大型商業施設や天王寺等の大阪都心部への顧客流出による影響で、当該地域に対
する商業地としての需要はやや弱含みとなっており、一部では住居系への移行の動きが見られる。需要の中心となる価
格帯については、画地規模等の個別的要因にばらつきが見られ取引も少ないこと等から把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の商業地における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い
。一方、収益性を反映し理論的な価格である収益価格は、周辺地域の賃料水準が近年やや弱含み等のため低位に試算さ
れたが、試算過程に想定要素が多く規範性は相対的に劣ると言わざるを得ない。従って、実証的で市場性を反映した比
準価格を重視して、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤井寺 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    262,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[103.0]		 100
[189.9]		 [100.0]
100		 137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 松原市の人口は微減傾向にある。商業地の地
価は、概ね横這い傾向にあるが、国道及び府
道沿いや長尾街道沿いの商業地では強含みの
動きも見られる。

近隣の大型商業施設や天王寺等の大阪都心部
への顧客流出による影響で商業繁華性は低下
傾向にあり、一部では住居系への移行の動き
が見られる。

個別的要因について特段の変動は認められな
い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +12.5
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松原 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８１４

-1029		 松原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(70,160)
b ０８１０

-26		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7m府道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,200)
c ０８１７

-1002		 藤井寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.1m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
d ０８０３

-1009		 羽曳野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南10.5m府道、
北3m、二方路
２住居
河川保全区域
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
111,836  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
111,836 		 100
[  83.2]
134,418 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
134,000 
b (　           ) 
136,100  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
136,100 		 100
[  96.9]
140,454 
140,000 
c (　           ) 
125,741  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
144,742 		 100
[ 100.0]
144,742 
145,000 
d (　           ) 
114,486  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
124,265 		 100
[  85.2]
145,851 
146,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.5 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    137,000 円／㎡]  



松原 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため土地の再調達原価を求めるのは困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,641,501 
1,310,746 
5,330,755 
4,482,380 
848,375 		 （　0.9479）
804,175 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     17,482,065 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松原 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅 115.00 Ｓ3 345.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   173 ㎡     12.4 m x   13.6 m  前面道路：市道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２～３階は住居（ファミリータイプ平均専有面積５５㎡程度４戸）の３階建店舗兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 ３階建ての店舗兼共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.00 
90.0 
103.50 
2,230 
230,805 		 5.0  1,154,025 
2.0  461,610 

 2～ 3		 住宅
115.00 
95.0 
109.25 
1,600 
174,800 		 1.0  174,800 
2.0  349,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.00 
93.3 
322.00 

580,405 		 1,503,625 
1,160,810 
⑨年額支払賃料        580,405 円　×　12ヶ月　＝　       6,964,860 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     322.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,964,860 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       557,189 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,407,671 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,503,625 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,833 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,160,810 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         219,997 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,641,501 円　　　　（　        38,390 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松原 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 380,400 円  　　　　     63,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 208,946 円  　　　        6,964,860　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      538,900 円  　　　　     63,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,400 円  　　　　     63,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,400 円  　　　　     63,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,310,746 円　（　　　　　　         7,577 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,482,380 円  
（　　　　　        25,910 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,641,501 円      
②総費用 1,310,746 円      
③純収益　①－② 5,330,755 円      
④建物等に帰属する純収益 4,482,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 848,375 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 804,175 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,648 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,482,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松原 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松原市天美南二丁目８４番３
 1221000139667-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考