令和7年1月15日　提出 松原 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -18 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　関　敦生   TEL.

鑑定評価額 9,190,000 円  １㎡当たりの価格 79,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市別所５丁目２７０番２９ ｢別所５－１３－３５｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 河内松原 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 河内松原駅北東方 2.4km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成し、今後とも現状のまま維持すると思われる。周辺住宅地の需 要は弱含みであり、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線で、概ね松原市及びその隣接市の小規模戸建住宅地域。需要者の中心は、市内及びそ の周辺地域の居住者若しくは地縁性を有する一次取得者層である。徒歩圏外であり、駅周辺の物件との競合により需要 は弱く、土地取引は低位で推移している。土地は１２０㎡程度で９５０万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件としてアパート等の利用は少なく、自己使用目的の取引が支配的で土地価格に見合う賃料水準が形成されてい ないため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決 定されることが一般的と認められる。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視して、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [126.0] [104.0] 100 79,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松原市は、都市部へ交通の便が良いものの、 現在人口減少・高齢化が進み、一部を除き宅 地需要は弱い。立地条件による二極化が見ら れる。 小規模戸建住宅を主とした地域である。駅か らやや遠く、利便性に劣る。需要は弱含み、 地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.8 環境　　　　　　 +22.6 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％