別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
松原 -15 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松原 -15 大阪府 大阪第8 氏名  不動産鑑定士 関 敦生   TEL.
鑑定評価額 9,500,000 円  1㎡当たりの価格 90,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
72,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
松原市河合2丁目451番25
②地積
 (㎡)
119  
(         14
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種


(70,160)

1:1.2
住宅

W2
小規模の一般住宅が
多い住宅地域
西4m私道 水道、ガス、下水 高見ノ里

720m
(2)



①範囲 東    45 m、西    70 m、南    50 m、北    25 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、4m私
道 
交通

施設
高見ノ里駅南西方

720m
法令

規制
1中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特に地域要因変動は認められず、当分の間現状を維持するものと予測す
る。周辺住宅地の需要は弱含みであり、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            90,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、松原市及び隣接市等の近鉄南大阪線沿線の住宅地域。需要者の中心は、松原市内に居住又は地縁性を有
する一次取得者層等である。最寄駅徒歩圏内にあるものの、既成化の進行等を背景に需要は強くなく、地価は依然下落
基調で推移している。中心価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で総額900~1000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自己使用目的の住宅需要が大半であるため、賃貸市場が未成熟であることや地積規模の観点から、収益還元法の適用を
断念した。したがって、居住快適性等を重視する自己使用目的を中心とする市場の実態を反映した現実的な価格である
比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 松原 -10                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
         96,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[107.1]
[101.0]
100
90,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           91,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
松原市は、都市部へ交通の便が良いものの、
現在人口減少・高齢化が進み、一部を除き宅
地需要は弱い。立地条件による二極化が見ら
れる。

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。
周辺住宅地を含め需要は弱含みであり、地価
は下落傾向にある。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -3.1
環境       +10.5
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.5 %  %
3 試算価格算定内訳 松原 -15 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 0813

-1042
松原市

建付


  
(           ) 
台形 東14m市道、
中間画地




2中専
高度地区2種
(70,200)
b 0812

-12
松原市

建付


  
(           ) 
不整形 北5m市道、
中間画地




2中専
高度地区2種
(70,200)
c 0813

-1025
松原市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地




1住居
高度地区3種
(70,160)
d 0814

-1030
松原市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地




2住居
高度地区3種
(70,160)
e 0813

-1036
松原市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m私道、
北4m、二方路




2中専
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
111,978  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

109,539 
100
[ 121.8]

89,933 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

90,800 
b (            
84,940  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  92.2]

92,126 
100
[ 102.4]

89,967 

90,900 
c (            
82,471  
100
[ 100.0]
[  98.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

79,722 
100
[  87.4]

91,215 

92,100 
d (            
80,026  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

78,441 
100
[  88.6]

88,534 

89,400 
e (            
99,176  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

93,474 
100
[ 106.2]

88,017 

88,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.5 交通・接近   -1.3 環境     +17.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.4 環境       0.0
画地      -7.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -0.7 環境     -12.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +0.7 環境     -12.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.1 環境      +4.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      90,500 円/㎡]  



松原 -15 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
最寄駅徒歩圏内であるが、自己使用目的の住宅需要が大半で、賃貸市場が未成熟であることや地積規模が小さい
ところから、賃貸に供することは現実性に乏しいため、収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 松原 -15 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  松原市河合二丁目451番25
1221000171265-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
松原 -15 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松原 -15 大阪府 大阪第8 氏名  不動産鑑定士 呉山 雅俊   TEL.
鑑定評価額 9,500,000 円  1㎡当たりの価格 90,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
72,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
松原市河合2丁目451番25
②地積
 (㎡)
119  
(         14
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種


(70,160)

1:1.2
住宅

W2
小規模の一般住宅が
多い住宅地域
西4m私道 水道、ガス、下水 高見ノ里

720m
(2)



①範囲 東    45 m、西    70 m、南    50 m、北    25 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北4m私
交通

施設
高見ノ里駅南西方

720m
法令

規制
1中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
当地域は小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後も現環境を維持すると思料する。細街路が錯
綜する雑然とした地域特性から、市場選好性にやや劣る地域であり、地価は弱含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            90,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線を利用圏域とする小規模一般住宅地域と判定する。主たる需要者は松原市及び周辺市が生活
圏の地縁性を有する一次取得者層であり、同一需給圏外からの転入は少ない。当地域は細街路が錯綜する雑然とした地
域特性にから、市場選好性にやや劣る地域であり、地価は弱含みで推移すると予測する。なお、対象標準地と同規模程
度の土地で、総額1,000万円程度が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は持家の建ち並ぶ戸建住宅地域に存し、賃貸市場が未成熟であるほか、画地規模も比較的小さいことから、
共同住宅の想定は非現実的であると判断し収益価格は試算しなかった。また、居住快適性に重点を置いた自用目的の取
引が中心となっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では市場の
実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 松原 -10                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
         96,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[107.6]
[101.0]
100
90,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           91,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
松原市の人口は減少傾向にあるが、世帯数は
増加傾向にある。また、高齢化率については
、概ね横這いでの推移が継続している。


地域要因について特段の変動は認められない
。地域的特性の観点から、取引需要は低位で
あり、地価は弱含みで推移している。


個別的要因について特段の変動は認められな
い。

行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -3.1
環境       +11.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.5 %  %
3 試算価格算定内訳 松原 -15 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 0813

-1036
松原市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m私道、
北4m、二方路




2中専
高度地区2種
(70,160)
b 0812

-1031
松原市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m私道、
西4m、角地




2中専
高度地区3種
(80,160)
c 0813

-1012
松原市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地




2中専
高度地区2種
(70,160)
d 0810

-1029
松原市

建付


  
(           ) 
長方形 北4.7m私道、
中間画地




2中専
高度地区2種
(70,188)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
99,176  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

93,474 
100
[ 107.2]

87,196 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

88,100 
b (            
103,221  
100
[ 100.0]
[  98.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.1]

96,022 
100
[ 107.2]

89,573 

90,500 
c (            
95,475  
100
[ 100.0]
[  98.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

93,947 
100
[ 103.6]

90,682 

91,600 
d (            
81,284  
100
[ 100.0]
[  98.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

80,390 
100
[  89.1]

90,224 

91,100 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.1 環境      +5.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.1 環境      +5.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.3 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.5 交通・接近   -1.5 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      90,500 円/㎡]  



松原 -15 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地は戸建住宅地域に存しており、賃貸市場が未成熟であるほか、画地規模も比較的小さいことから、共
同住宅の想定は非現実的であると判断し、収益還元法の適用は困難と判断した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 松原 -15 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  松原市河合二丁目451番25
1221000171265-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考