令和7年1月15日　提出 松原 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -6 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松本　智子   TEL.

鑑定評価額 9,030,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市東新町４丁目１０５番５５ ｢東新町４－７－１｣ ②地積 　(㎡) 86   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 多い住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 布忍 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 布忍駅南東方 400m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏に小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。生活利便性は概ね普 通ながら住宅地としての需要は強さを欠き、地価は当面緩やかな下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の松原市を中心に、隣接する羽曳野市や大阪市東住吉区等における小規模戸建住宅地 域である。主な需要者は、地縁を有する一次取得者層で圏外からの転入は少ない状況にある。駅や商業施設等には接近 性を有し日常の生活は概ね利便ではあるものの、開発から５０年程度経過した住宅地域で市内での選好性は高くはない 。需要の中心価格帯は、土地は約９０㎡で９００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の戸建住宅地域で周辺に収益物件は殆ど存せず、標準宅地規模では投資採算性に見合う共同住宅の建築は 非現実的である為、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、信頼性の高い取引事例に基づく市場の実態を反 映した価格で、自己使用目的の需要者は取引価格を重視して意思決定をすることが一般的であることから、市場性を反 映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    196,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.0] 100 [185.4] [102.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松原市の世帯数は微増傾向にある。市内住宅 地の地価は、一部で上昇傾向にあるものの、 その他は概ね安定的で、外縁部は下落傾向に ある。 各種利便施設への接近性は良いものの、開発 から年数が経過した住宅地域の需要は弱く、 地価は弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +80.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％