令和7年1月15日　提出 松原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　後藤　幸基   TEL.

鑑定評価額 51,200,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市天美東６丁目１８３番７ ｢天美東６－８－４｣ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 高度地区1種 (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南5.1m市道 水道、ガス、下水 河内天美 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．１ ｍ市道 交通 施設 河内天美駅北東方 450m 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な戸建住宅地域として成熟しており、今後とも現状地域要因を維持と予測。市内有数の住宅地域で、周辺大 型店進出への市場好感もあり成約物件は価格高位、これらにより地価は上昇傾向維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線沿線、松原市、羽曳野市、藤井寺市等所在の品等良好な中規模戸建住宅地域。需要者の中心 は松原市居住者が多く、グレードが高い住環境を選好する第二次取得者層が中心である。松原市内住宅地不動産市場は やや持ち直し需要安定、当該地域では付近商業施設進出もあり地価は強め上昇が観察されていた。対象標準地と同規模 程度の土地で総額５，０００万円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第一種低層住居専用地域に存し収益用不動産建築想定に現実味が薄く、また、適正な賃料水準を形成するに至るほどの 賃貸市場が形成されていないことから収益還元法の採用をしなかった。地域の利用の中心は戸建住宅で、自用目的取引 が支配的で、収益性より居住の快適性が重視される傾向にある。したがって、規範性ある取引事例により求められ市場 の実態を反映する比準価格を標準に、地元精通者の意見等をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    196,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　松原（府） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    197,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松原市内の不動産市場は、比較的安定的に推 移した。中古住宅市場では低廉な取引も介在 するが、価格上位の住宅地では需要回復もみ られる。 北東方周辺部に大型商業施設が進出し利便性 の向上が見られる。これを好感する強気な需 要や従前からの知名度を背景に地価上昇にて 推移してきた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％ +1.5 ％