令和7年1月15日　提出 松原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　西浦　宣行   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 92,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市天美北３丁目３３番２４外 ｢天美北３－１６－１７｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,160) 1:1.2 住宅 ＲＣ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 河内天美 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 河内天美駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であり、今後とも現状のまま維持と予測する。最寄駅へは徒歩圏内にあ るものとは言えず、既成化した居住環境により需要は弱く、今後とも地価は下落傾向を続けるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の松原市、羽曳野市及び大阪市東住吉区における中小規模の戸建住宅地域である。需 要者の中心は松原市の居住者の第一次取得者層である。総額面での値頃感があるため、潜在的な需要は認められる地域 であるが、最寄駅から遠く、駅徒歩圏外の地域であり、また既成色が徐々に高まるため、需要は依然としてやや弱含み で推移している。土地は１８０㎡程度で総額１，６００万円～１，７００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件としてアパートの利用はほとんどなく、また戸建住宅としての貸家物件もなく、適正な賃料水準を形成するに 至るほどの賃貸市場が形成されていないことから、収益性よりも快適性を重視した自用目的の取引が中心である。した がって、収益価格を試算せず、比準価格を重視し、代表標準地の価格との検討を踏まえて調整した結果、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [103.2] [100.0] 100 93,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は足踏み感も残るものの、緩やかな回復 局面を迎え、不動産市場は徐々に回復を見せ るが、松原市北西部エリアの住宅地需要は低 迷が続いている。 住宅地域として最寄駅へは徒歩圏に有るもの とは言い難く、既成化しつつある居住環境に あり需要は弱く、地価は微減傾向が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.2 環境　　　　　　  +4.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％