別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
河内長野 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
河内長野 5-5 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　川久保　肇   TEL.
鑑定評価額 232,000,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 河内長野市西之山町１１５０番外
｢西之山町３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,852  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

2:1		 営業所兼作業所

Ｓ1		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西22m国道、南西側道 水道、ガス、下水 河内長野

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層の路線型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 河内長野駅北西方

1.2km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域として特別に大きな変化はなく、今後もほぼ現状を維持していくと予測する。地価は上
昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の路線型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね大阪府南部の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は法人事業者、沿道サービ
ス店舗経営を目的とした法人などであり、圏外からの参入もある。交通量が比較的多い市内中心部に近い地域で、周辺
には商業施設等も多く、路線商業地に対する需要は底堅いものがあるため、地価は上昇傾向にある。取引される価格は
規模、立地条件等により異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は路線商業地の事例を広域的に採用して試算した。収益価格は沿道型店舗の賃貸を想定して求めたが、比準価
格と比べて低位に試算された。自用を前提とした需要が多い地域であり、賃貸市場の成熟は十分ではないため、収益価
格の相対的規範性は劣る。以上から、実証的で規範性が高い比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富田林 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[114.1]		 [102.0]
100		 124,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少等の影響で依然需要は強くはないが
、主要駅徒歩圏の地域を中心に当市の市況は
やや回復傾向で、立地条件による二極化が見
られる。

比較的交通量が多い国道沿いの路線商業地域
であり、地域特性に大きな変動は見られない
。地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +7.7
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 河内長野 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０３

-11		 河内長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
b ０８０２

-13		 羽曳野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西9.5m国道、
東5.3m、
二方路
１住居

(60,200)
c ０８１５

-1018		 富田林市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西22.5m国
道、中間画地
２中専

(70,200)
d ０８０３

-1009		 羽曳野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南10.5m府道、
北3m、二方路
２住居
河川保全区域
(60,200)
e ０８０１

-6		 富田林市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南18m府道、
中間画地
１中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
114,534  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
118,858 		 100
[  95.5]
124,459 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
127,000 
b (　           ) 
112,660  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
117,148 		 100
[  94.8]
123,574 
126,000 
c (　           ) 
56,275  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.0]
81,130 		 100
[  67.2]
120,729 
123,000 
d (　           ) 
114,486  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
124,265 		 100
[  99.6]
124,764 
127,000 
e (　           ) 
116,615  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
119,997 		 100
[  98.5]
121,824 
124,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +3.1 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +0.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.4 環境　　　　 -29.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    125,000 円／㎡]  



河内長野 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  土地の再調達原価の把握が困難な既成市街地に存し、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,238,722 
5,486,600 
20,752,122 
12,546,000 
8,206,122 		 （　0.9575）
7,857,362 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    167,177,915 円　　　　（　     90,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
河内長野 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,200.00 Ｓ1 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   1,852 ㎡     62.0 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 郊外ロードサイド型店舗（平家建）・一棟貸し／使用容積率：地域の標準に準拠 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,200.00 
100.0 
1,200.00 
1,850 
2,220,000 		 5.0  11,100,000 
3.0  6,660,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
100.0 
1,200.00 

2,220,000 		 11,100,000 
6,660,000 
⑨年額支払賃料      2,220,000 円　×　12ヶ月　＝　      26,640,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,640,000 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,784,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,855,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,100,000 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         103,563 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,660,000 円　×　　  93.3 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,280,039 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,238,722 円　　　　（　        14,168 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
河内長野 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 900,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 799,200 円  　　　       26,640,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,897,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,530,000 円  　　　　    180,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,486,600 円　（　　　　　　         2,963 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9575    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 180,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 143,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,546,000 円  
（　　　　　         6,774 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,238,722 円      
②総費用 5,486,600 円      
③純収益　①－② 20,752,122 円      
④建物等に帰属する純収益 12,546,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,206,122 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,857,362 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,243 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    167,177,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 河内長野 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　河内長野市西之山町１１５０番
 1224000105190-0000
2 　河内長野市西之山町１１５１番
 1224000105191-0000
3 　河内長野市西之山町１１５２番１
 1224000105192-0000
4 　河内長野市西之山町１１５２番２
 1224000105193-0000
5 　河内長野市西之山町１１５２番３
 1224000105194-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
河内長野 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
河内長野 5-5 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　関　敦生   TEL.
鑑定評価額 233,000,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 河内長野市西之山町１１５０番外
｢西之山町３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,852  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

2:1		 営業所兼作業所

Ｓ1		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西22m国道、南西側道 水道、ガス、下水 河内長野

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層の路線型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 河内長野駅北西方

1.2km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域であり、今後も現状を維持しつつ推移すると思われ
る。路線商業地として希少性から需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の路線型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     86,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、路線商業・近隣商業・店舗混在地域等で、概ね大阪府下南東部の圏域。需要者の中心業種は府下南東部
で郊外型の店舗展開をする自動車販売・飲食・家電物販などのチェーン店等。市街地中心部の国道沿いにあり、商業立
地としては根強い需要が認められる地域である。中心価格帯は、事業者等の資金調達能力や画地規模によりバラツキが
見られ、市場での総額としての中心価格帯の一律把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用、賃貸不動産が混在する地域であるが、積極的な投資運用目的の収益物件の取引は弱く、賃貸市場の成熟の程度は
総じて低いため、取引の指標となり得る賃料水準に比し低位で推移する。したがって本件においては、市場性を反映し
た比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富田林 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 [102.0]
100		 126,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 立地条件による二極化が見られ、既存の駅前
商業エリアは縮小傾向が見られる。路線商業
地について分散化が進んでいる。


国道１７０号線沿いの市中心部の路線商業地
であり、郊外型店舗の根強い需要を受け、路
線商業地の地価は上昇傾向にある。


画地要因等による需要サイドの厳選が認めら
れる。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +7.7
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 河内長野 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０３

-11		 河内長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
b ０８０１

-1014		 富田林市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西7.5m国道、
中間画地
２中専

(70,200)
c ０８０１

-1011		 富田林市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南25.1m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ０８０１

-6		 富田林市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南18m府道、
中間画地
１中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
114,534  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
118,858 		 100
[  96.5]
123,169 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
126,000 
b (　           ) 
94,960  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
98,853 		 100
[  80.4]
122,951 
125,000 
c (　           ) 
145,862  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
151,842 		 100
[ 118.2]
128,462 
131,000 
d (　           ) 
116,615  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
119,997 		 100
[  98.5]
121,824 
124,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +3.1 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.8 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.2 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    126,000 円／㎡]  



河内長野 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,529,567 
5,403,100 
20,126,467 
12,267,200 
7,859,267 		 （　0.9575）
7,525,248 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    160,111,660 円　　　　（　     86,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
河内長野 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,200.00 Ｓ1 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   1,852 ㎡     62.0 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階建店舗の一棟貸し（屋外平面駐車場付き）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,200.00 
100.0 
1,200.00 
1,800 
2,160,000 		 5.0  10,800,000 
3.0  6,480,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
100.0 
1,200.00 

2,160,000 		 10,800,000 
6,480,000 
⑨年額支払賃料      2,160,000 円　×　12ヶ月　＝　      25,920,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,920,000 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,736,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,183,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,800,000 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         100,764 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,480,000 円　×　　  93.3 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,245,443 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,529,567 円　　　　（　        13,785 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
河内長野 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 880,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 777,600 円  　　　       25,920,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,897,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,496,000 円  　　　　    176,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,403,100 円　（　　　　　　         2,917 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9575    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 176,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,267,200 円  
（　　　　　         6,624 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,529,567 円      
②総費用 5,403,100 円      
③純収益　①－② 20,126,467 円      
④建物等に帰属する純収益 12,267,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,859,267 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,525,248 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,063 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    160,111,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      86,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 河内長野 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　河内長野市西之山町１１５０番
 1224000105190-0000
2 　河内長野市西之山町１１５１番
 1224000105191-0000
3 　河内長野市西之山町１１５２番１
 1224000105192-0000
4 　河内長野市西之山町１１５２番２
 1224000105193-0000
5 　河内長野市西之山町１１５２番３
 1224000105194-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
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備考