令和7年1月15日　提出 河内長野 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -26 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　南　俊二   TEL.

鑑定評価額 9,190,000 円  １㎡当たりの価格 79,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市長野町３５番２ ｢長野町１２－５｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,160) 不整形 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅等が混 在する既成住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 河内長野 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 河内長野駅南西方 450m 法令 規制 ２住居 (60,160) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 　特急停車の河内長野駅徒歩圏の戸建住宅地域。利便性の良い住宅地域として今後も推移するものと予測。道路 状況が良い河内長野駅徒歩圏の住宅地は売り物件も少なく需要もあるため、地価は現状やや強含み状況。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線・近鉄長野線沿線の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市等の圏域。需要者は 前記市内に親族等が居住する一次取得者層等が中心。南海特急停車駅で、近鉄線も乗り入れている河内長野駅徒歩圏は 、生活利便性も高く、前面道路幅員がしっかりした物件は引き合いも多いのが実情。よって地価も、やや強含み状況に ある。また土地のみでは、規模にもよるが１０００万円前後の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅徒歩圏の小規模戸建てが中心の住宅地域で、収益目的より自用目的での取引が大半。また小規模戸建住宅 の一棟貸しも賃貸のための新規建築ではなく、転勤時等に低廉で賃貸される程度のため賃貸市場としては未成熟で共同 住宅想定も敷地規模より困難なため、収益価格は試算しなかった。よって市場の需給価格を適正に反映し得た比準価格 を標準とし、下記代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [ 99.4] [ 98.0] 100 79,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　地域の高齢化や人口増減等の程度に加え、 建築コスト増等の物価上昇による土地建物総 額の上昇も、不動産需給に影響を及ぼしてい る。 　特急停車駅徒歩圏の生活利便性の良い住宅 地。前面道路幅員がしっかりした物件の供給 はもともと少ない地域ため、地価はやや強含 み状況。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％