令和7年1月15日　提出 河内長野 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -20 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　川久保　肇   TEL.

鑑定評価額 9,920,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市石仏３６８番３ ②地積 　(㎡) 358   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅のほかに農 地も見られる住宅地 域 南3.6m市道、南東側道 水道 美加の台 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　北　３ ．６ｍ市道 交通 施設 美加の台駅南方 230m 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅が多い住宅地域として今後も推移するものと予測する。最寄り駅には近いものの市街化調 整区域内にあるため需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線及び近鉄長野線沿線の市街化調整区域内の住宅地域で、概ね河内長野市及びその周辺市等の 南河内地域の圏域である。需要者は前記市内に地縁のある一次取得者層等が中心で、圏外からの転入者は少ない。最寄 り駅へは徒歩圏であるが、生活利便性に劣り、高齢化が進む地域のため、需要は弱く、地価は下落傾向にある。需要が 乏しく取引が少ない上に規模、用途等により様々で需要の中心価格帯は判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸需要が認められない市街化調整区域内の農家住宅地域であり、自用目的が大半のため、収益還元法の適用は断念し た。当該地域では、取引価格の動向が価格の指標となるのが一般的である。以上から、同一需給圏内の類似地域に存す る取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [131.3] [104.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少等の影響で依然需要は強くはないが 、主要駅徒歩圏の地域を中心に当市の市況は やや回復傾向で、立地条件による二極化が見 られる。 市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要 因に大きな変動は見られない。需要は弱く、 地価は下落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  -8.7 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％