令和7年1月15日　提出 河内長野 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -19 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　川久保　肇   TEL.

鑑定評価額 9,150,000 円  １㎡当たりの価格 66,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市喜多町５０８番１３ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西5m私道 水道、ガス、下水 河内長野 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ私 道 交通 施設 河内長野駅南西方 800m 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地として熟成しており、概ね現状のまま推移すると予測する。地勢などがやや劣るが、河内長野駅徒歩 圏の住宅地域であるため、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線沿線の河内長野市及びその周辺市の住宅地域である。需要者は圏内の一次取得者が中心で、 圏外からの転入者は少ない。河川に近く地勢などがやや劣るが、市内中心部に近い河内長野駅徒歩圏の住宅地域である ため、需要は見込まれ、地価は緩やかな上昇傾向にある。中心となる価格帯は、対象標準地と同程度の規模の土地で９ ００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性が高い地域に存する取引事例から試算しており、規範性は高い。一方、収益価格は対象標準地の画 地規模から、賃貸用共同住宅の想定は困難であり、また投資採算性のある収益物件を建築するために新規に土地を購入 する事例も見当たらないので、試算は断念した。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,300 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [124.2] [101.0] 100 66,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少等の影響で依然需要は強くはないが 、主要駅徒歩圏の地域を中心に当市の市況は やや回復傾向で、立地条件による二極化が見 られる。 戸建住宅地域として熟成しており、地域要因 の変動は特段認められない。地価は緩やかな 上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  -1.7 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％